I mutui sono un tipo speciale di prestito concesso appositamente per l’acquisto di una casa o di un immobile. I finanziatori utilizzano la proprietà come garanzia contro il prestito. In cambio, il prestatore può prestare più denaro al mutuatario a un tasso di interesse inferiore. I broker ipotecari guadagnano dalla vendita di mutui ipotecari a potenziali acquirenti di case. Il profitto del broker ipotecario viene indicato come commissione di creazione o premio di spread di rendimento.
L’idea o il concetto alla base del premio di spread di rendimento è quello di motivare gli intermediari ipotecari a vendere prestiti. Le entità sponsorizzate dal governo (GSE), tra cui Fannie Mae e Freddie Mac, utilizzano comunemente i premi sugli spread di rendimento per incentivare i broker ipotecari a vendere un particolare tipo di prestito. Il mediatore ipotecario, in cambio, spinge un certo tipo di prestito al mutuatario. Ad esempio, un prestito di $ 100,000 dollari USA (USD) con un prezzo di rendimento del 101.00% ha uno sconto incorporato all’originatore del prestito pari all’1% del valore del prestito; il cedente è l’intermediario ipotecario o la banca al dettaglio che eroga il prestito.
Ad esempio, i GSE potrebbero voler indirizzare i mutuatari in una determinata classe di tassi di interesse. Al fine di incentivare i broker ipotecari a promuovere questa classe, i GSE aumenteranno il premio dello spread di rendimento per il tasso di interesse a cui si rivolgono. Ad esempio, un prestito del 5.00% può avere un premio del differenziale di rendimento dell’1%. Tuttavia, un prestito del 5.50% avrà un premio di spread di rendimento dell’1.24% e un prestito del 6.10% può avere un premio di spread di rendimento dello 95%. Non c’è sempre un chiaro legame tra il premio del differenziale di rendimento e il tasso di interesse che il mutuatario paga.
I premi sui differenziali di rendimento sono anche usati come un modo per incentivare i broker ipotecari o le banche al dettaglio a concedere più prestiti per particolari programmi di prestito. Ad esempio, i mutui a più lungo termine con tassi fissi spesso pagano al broker un premio di spread di rendimento molto più elevato rispetto a un mutuo con un termine più breve o un tasso variabile. Il collegamento dipende dal programma di prestito promosso dal GSE.
I premi sugli spread di rendimento, utilizzati come strumento per incentivare i broker ipotecari, non sono intrinsecamente negativi. La preoccupazione tra le autorità di regolamentazione è che i prestatori e gli intermediari potrebbero non divulgare l’importo in dollari del premio in modo equo e coerente. A causa delle leggi negli Stati Uniti, gli intermediari ipotecari sono tenuti a rivelare il premio di spread di rendimento sulla verità nel documento di prestito che deve essere siglato dal mutuatario prima di iniziare le pratiche di prestito.
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