Un’analisi del mercato ipotecario viene condotta cercando i cambiamenti in diversi indicatori chiave. Tali indicatori comprendono i tassi di interesse sui mutui fissi a lungo termine, le vendite di nuove abitazioni, l’inventario esistente sul mercato, i prezzi delle abitazioni e i tipi di attivit? di finanziamento ipotecario. Una maggiore quantit? di mutui per nuovi acquisti rispetto a rifinanziamenti su prestiti esistenti pu? essere indicativa di un mercato pi? forte. Un altro indicatore comune utilizzato in un’analisi del mercato dei mutui ? l’importo del debito in essere.
Come altre forme di ricerche di mercato, un’analisi del mercato dei mutui si basa su dati numerici per tracciare un quadro di tendenze e occorrenze aggregate. Mentre un cambiamento in un indicatore chiave pu? prefigurare un periodo di declino o crescita, di solito riflette una risposta del mercato a breve termine a un fattore esterno. Ad esempio, il numero di mutui di rifinanziamento pu? aumentare temporaneamente in risposta a una forte riduzione dei tassi di interesse. Questo cambiamento potrebbe non essere il risultato di un indebolimento del mercato, in quanto potrebbe anche essere correlato ai desideri degli investitori di liberare il flusso di cassa al fine di effettuare ulteriori acquisti immobiliari.
La quantit? di vendite di nuove abitazioni rispetto all’attivit? di vendita di case esistenti ? un altro fattore da esaminare in un’analisi del mercato dei mutui. Un numero maggiore di vendite di nuove case pu? indicare un aumento delle attivit? di costruzione a causa di un afflusso di nuovi acquirenti. In altre parole, la crescita e l’attivit? del mercato sono attribuite agli acquirenti della prima casa, alle vacanze o agli acquisti della seconda casa. Ci? pu? indicare un’espansione poich? gli acquirenti di case hanno entrate adeguate per sostenere mutui multipli o spese di casa e non devono fare affidamento sulla liquidazione delle attivit? immobiliari correnti.
Un aumento delle vendite di case esistenti potrebbe essere dovuto a un alto tasso di preclusione o alla necessit? per i proprietari di abitazione di eliminare gli obblighi ipotecari. Ci? pu? essere visto in periodi di debolezza economica, poich? il percettore medio perde il reddito disponibile a causa della perdita di posti di lavoro, perdita di reddito o alti tassi di inflazione. Una quantit? sproporzionata di vendite di case esistenti rispetto al nuovo inventario pu? anche essere dovuta a un’elevata quantit? di domanda rispetto all’offerta di nuove costruzioni.
I livelli di inventario di mercato possono essere utilizzati in un’analisi del mercato dei mutui per determinare se il mercato ? orientato verso l’acquirente o il venditore. La presenza di elevate quantit? di inventario invecchiato di solito riflette un mercato orientato all’acquirente, in cui l’offerta ? maggiore della domanda. Ci? pu? verificarsi a causa di calcoli errati dei costruttori di case su richiesta in una posizione geografica, un’economia debole o elevate quantit? di attivit? di vendita. Allo stesso modo, un’elevata quantit? di debito ipotecario in essere pu? indicare una sana attivit? di acquisto, l’incapacit? del proprietario di casa medio di pagare il proprio obbligo mensile o una forte dipendenza dal finanziamento bancario per permettersi una casa.