Un’analisi del mercato ipotecario viene condotta cercando i cambiamenti in diversi indicatori chiave. Tali indicatori comprendono i tassi di interesse sui mutui fissi a lungo termine, le vendite di nuove abitazioni, l’inventario esistente sul mercato, i prezzi delle abitazioni e i tipi di attività di finanziamento ipotecario. Una maggiore quantità di mutui per nuovi acquisti rispetto a rifinanziamenti su prestiti esistenti può essere indicativa di un mercato più forte. Un altro indicatore comune utilizzato in un’analisi del mercato dei mutui è l’importo del debito in essere.
Come altre forme di ricerche di mercato, un’analisi del mercato dei mutui si basa su dati numerici per tracciare un quadro di tendenze e occorrenze aggregate. Mentre un cambiamento in un indicatore chiave può prefigurare un periodo di declino o crescita, di solito riflette una risposta del mercato a breve termine a un fattore esterno. Ad esempio, il numero di mutui di rifinanziamento può aumentare temporaneamente in risposta a una forte riduzione dei tassi di interesse. Questo cambiamento potrebbe non essere il risultato di un indebolimento del mercato, in quanto potrebbe anche essere correlato ai desideri degli investitori di liberare il flusso di cassa al fine di effettuare ulteriori acquisti immobiliari.
La quantità di vendite di nuove abitazioni rispetto all’attività di vendita di case esistenti è un altro fattore da esaminare in un’analisi del mercato dei mutui. Un numero maggiore di vendite di nuove case può indicare un aumento delle attività di costruzione a causa di un afflusso di nuovi acquirenti. In altre parole, la crescita e l’attività del mercato sono attribuite agli acquirenti della prima casa, alle vacanze o agli acquisti della seconda casa. Ciò può indicare un’espansione poiché gli acquirenti di case hanno entrate adeguate per sostenere mutui multipli o spese di casa e non devono fare affidamento sulla liquidazione delle attività immobiliari correnti.
Un aumento delle vendite di case esistenti potrebbe essere dovuto a un alto tasso di preclusione o alla necessità per i proprietari di abitazione di eliminare gli obblighi ipotecari. Ciò può essere visto in periodi di debolezza economica, poiché il percettore medio perde il reddito disponibile a causa della perdita di posti di lavoro, perdita di reddito o alti tassi di inflazione. Una quantità sproporzionata di vendite di case esistenti rispetto al nuovo inventario può anche essere dovuta a un’elevata quantità di domanda rispetto all’offerta di nuove costruzioni.
I livelli di inventario di mercato possono essere utilizzati in un’analisi del mercato dei mutui per determinare se il mercato è orientato verso l’acquirente o il venditore. La presenza di elevate quantità di inventario invecchiato di solito riflette un mercato orientato all’acquirente, in cui l’offerta è maggiore della domanda. Ciò può verificarsi a causa di calcoli errati dei costruttori di case su richiesta in una posizione geografica, un’economia debole o elevate quantità di attività di vendita. Allo stesso modo, un’elevata quantità di debito ipotecario in essere può indicare una sana attività di acquisto, l’incapacità del proprietario di casa medio di pagare il proprio obbligo mensile o una forte dipendenza dal finanziamento bancario per permettersi una casa.