Il termine “lis pendens” è latino per “abito in sospeso”. Viene presentato contro una proprietà immobiliare per indicare che il titolo di proprietà è in questione o che una sorta di causa legale che coinvolge la proprietà potrebbe verificarsi nel prossimo futuro. Quando qualcuno invia un tale avviso, serve come notifica pubblica che la proprietà è coinvolta in una causa. Per gli acquirenti di immobili, questa nota legale è generalmente vista come una svolta, in quanto potrebbe svalutare la proprietà, complicare il trasferimento del titolo o rendere impossibile l’ottenimento di un’ipoteca sull’immobile.
Uno dei motivi più comuni per presentare una litispendenza è quando una proprietà va in preclusione. Se un prestatore ritiene che sarà necessaria una preclusione, l’avviso previene qualsiasi tentativo di vendere la proprietà per eludere l’azione, poiché l’avviso legale si presenterà su una ricerca del titolo. Uno può anche essere presentato se qualcuno ritiene di avere un diritto legale su un titolo di proprietà, o in qualsiasi altra circostanza in cui le persone vogliano mettere in dubbio la validità di un titolo di proprietà.
Un immobile può essere venduto con la litispendenza in archivio. L’avviso legale non preclude la vendita o invalida il titolo, sebbene possa complicare il processo di vendita. Più comunemente, gli acquirenti scelgono di non acquistare una proprietà che è coinvolta in una causa pendente o non sono in grado di ottenere un prestito per acquistare la proprietà perché i finanziatori sono preoccupati per l’esito della causa. Nel caso di un bene pignorato, una volta perfezionato il pignoramento, l’avviso viene annullato.
Come regola generale, è buona pratica evitare la proprietà che è impigliata nel contenzioso. Anche se la proprietà è stata legalmente acquistata e ciò può essere dimostrato, anche il nuovo proprietario può essere coinvolto nel contenzioso e la causa potrebbe impedire lo sviluppo della proprietà, la rivendita e altre attività. Gli acquirenti hanno il diritto di specificare che le circostanze legali devono essere risolte prima dell’acquisto per proteggersi.
Per presentare un avviso di causa pendente, di solito qualcuno deve recarsi presso l’ufficio in cui è registrato l’atto della terra. Il documento viene aggiunto al file relativo alla proprietà specifica, insieme ai dati sulla cronologia di vendita della proprietà e allo storico delle tasse di proprietà. Di conseguenza, quando qualcuno ritirerà l’atto, apparirà anche la litispendenza, avvertendo le persone dell’esistenza di una potenziale causa.