Die Kapitalisierung von Erträgen ist eine Methode, die von Anlegern oder potenziellen Anlegern verwendet wird, um den geschätzten Wert einer Investition durch Berechnung des aktuellen Cashflows in Verbindung mit allen erwarteten Risiken zu projizieren. Der Cashflow eines Unternehmens bezieht sich auf die täglichen Einnahmen aus diesem Unternehmen, während die Kapitalisierung die Kapitalrendite in Bezug auf den Gewinn ist. Die Ertragskapitalisierungsmethode ermöglicht es Anlegern, die geschätzten Renditen einer Reihe potenzieller Anlagen gegen die Risiken zu messen, um das beste Geschäft zu ermitteln.
Eine einfache Veranschaulichung der Kapitalisierung von Erträgen kann am Beispiel eines Anlegers gezeigt werden, der etwas Geld zu investieren hat. Angenommen, der Investor hat die Wahl, in einen von drei Apartmentkomplexen namens A, B und C zu investieren. Apartment A befindet sich in einer guten Nachbarschaft und jede Einheit wird für 1,500 US-Dollar (USD) pro Monat vermietet. Apartment B befindet sich in einer etwas weniger sicheren Gegend, aber jede Einheit kostet auch 1,500 US-Dollar (USD). Dann liegt Wohnung C in einer etwas unsicheren Gegend, und jede Wohnung kostet 1,000 US-Dollar (USD) pro Monat. Wohnung C hat 150 Mieteinheiten, Wohnung A und B jeweils 70 Einheiten. Jedes komplexe Gebäude kostet den gleichen Betrag.
Der potenzielle Investor wird die Kapitalisierung der Gewinne in dieser Situation anwenden, indem er die Kapitalisierung gegen das Risiko abwägt. Wohnung C mag wie ein gutes Geschäft erscheinen, aber die Tatsache, dass die Nachbarschaft unsicher ist, ist ein Risiko, das sich auf die Investition auswirkt, da potenzielle Mieter ferngehalten werden und einige Einheiten leer stehen. Außerdem ist Wohnung B keine gute Investition, wenn Wohnung A zum gleichen Preis verfügbar ist und sich in einer besseren Gegend befindet.
Wohnung A wird im Laufe der Zeit die besten Renditen erwirtschaften, da sie sich in einer guten Nachbarschaft befindet und die Nachfrage nach Mieteinheiten in diesem Stadtteil groß ist. Eine solche Investition kann sich in Zukunft sogar lohnen, da die Kräfte der Nachfrage und des begrenzten Angebots die Preise für Mietwohnungen in diesem Viertel nach oben treiben. Daher ist die Ertragsprognose für Wohnung A die beste der verfügbaren Optionen.
Die Kapitalisierung von Erträgen kann neben Immobilien auch auf andere Anlagemöglichkeiten angewendet werden. Der einzige Nachteil dieser Methode der potenziellen Ertragsbewertung für Investitionen besteht darin, dass die Investition einen prognostizierbaren Cashflow aufweisen muss. Beispielsweise kann bei Mieteinheiten eine Ertragskapitalisierung vorgenommen werden, da die zu erwartenden Einnahmen aus den Einheiten bis zu einer bestimmten Frist ermittelt werden können. Diese Erträge können dann mit den Risiken verglichen werden, um herauszufinden, ob die Investition den geforderten Preis wert ist.