Ein Leerverkaufspaket bezieht sich auf einen Vorschlag an einen Kreditgeber, der ein Angebot zum Kauf eines Hauses vor der Zwangsvollstreckung enthält. Der Begriff kommt von der Tatsache, dass das Angebot geringer ist als der Auszahlungsbetrag und ein Mangel für den Kreditgeber ist. Bei einem Leerverkauf enthält ein Angebotspaket mehrere feste Elemente und eine Vielzahl von Begleitdokumenten.
Leerverkäufe sind ein alternativer Weg zur Zwangsvollstreckung, einer erzwungenen Rückgabe einer Immobilie an den Kreditgeber aufgrund von Zahlungsausfällen. Zwangsvollstreckungen sind ernste Probleme für Hausbesitzer, Kreditgeber und Gemeinschaft. Um diese potenziellen Mehrfachverluste zu mindern, erwägt der Kreditgeber, als Gegenleistung für die Vermeidung der Kosten und der negativen Publizität einer Zwangsvollstreckung und des anhaltenden Zeit- und Geldverlusts aufgrund der Kosten des nicht produzierenden Vermögenswerts eine nicht vollständige Zahlung zu erhalten.
Die Mindestelemente eines Leerverkaufspakets werden vom Kreditgeber festgelegt. Das Paket enthält normalerweise ein oder mehrere Einführungsschreiben. Dies können ein Vollmachtsschreiben sein, das es einem Dritten ermöglicht, im Namen des Kreditnehmers zu verhandeln, ein Begleitschreiben, das den Inhalt des Paketangebots zusammenfasst, und sehr häufig ein Härteschreiben des Kreditnehmers, in dem die Notwendigkeit eines Leerverkaufs und die Gründe für die Hausbesitzer kann die Zahlungen nicht leisten.
Das Leerverkaufspaket unterstützt den Härtefallbrief, indem es Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und andere Dokumente enthält, um die Bedürfnisse des Hausbesitzers nachzuweisen. Andere Anforderungen können W-2s des Kreditnehmers, Stromrechnungen und Charakterreferenzen umfassen. Stornierte Schecks oder abgestempelte Quittungen bieten einen Nachweis für die Zahlung von Stromrechnungen und können vom Kreditgeber akzeptiert werden, um zu beweisen, dass der Kreditnehmer im Haus wohnt.
Zusätzliche Dokumente können dem Kreditgeber helfen, die verfügbaren Optionen und Kosten zu bewerten. Abhängig vom Kreditgeber hilft eine Schätzung oder eine Preisgutachten eines Maklers, den Wert des Hauses im aktuellen Zustand und auf dem Markt zu ermitteln. Alle am Haus durchgeführten Inspektionen sollten einbezogen werden. Das Angebotsblatt eines Auftragnehmers wird die Kosten belegen, die erforderlich sind, um das Haus auf die erwarteten Nachbarschaftsvorschriften und -standards zu bringen.
Der Kreditnehmer kann zusätzliche Dokumente hinzufügen, die einen niedrigeren Wert für das Haus belegen und behaupten, dass der Kreditgeber in einer schlechteren Lage ist, wenn die Zwangsvollstreckung des Hauses verfolgt wird. Zu den Dokumenten, die dem Leerverkaufspaket hinzugefügt werden, können Codeverstöße für das Grundstück, ein Bericht der Sheriff-Abteilung mit Angaben zu den nahe gelegenen Wohnhäusern von Sexualstraftätern oder das Vorhandensein von umweltbedingten oder geschmacklosen Elementen wie einer nahe gelegenen Industrieanlage oder einer stark befahrenen Autobahn gehören. Der Hausbesitzer möchte auch eine Erklärung über versteckte Mängel oder Probleme mit dem Haus aufnehmen, die nur der Hausbesitzer kennt und offenlegen muss.
Der Immobilienmakler stellt den Angebotsvertrag und Zusammenfassungen der neueren Wohnungen des gleichen Typs und in der Nähe des betreffenden Hauses zur Verfügung. Der Agent wird in der Regel eine ausgefertigte Kopie des Leerverkaufsangebots und der Abwicklungsdokumente beifügen. Eine Kopie des Auszahlungsantragsschreibens an den Kreditgeber und die Antwort des Kreditgebers sind enthalten. Eine geordnete Präsentation des Leerverkaufspakets kann eine positivere Reaktion des Kreditgebers ermöglichen und sollte allen Beteiligten helfen, das Verfahren zu verstehen.