En general, si un deudor obtiene varios préstamos sobre una propiedad o artículo, el préstamo más antiguo tiene prioridad sobre los préstamos más nuevos. Si un deudor desea que un préstamo anterior sea inferior a un préstamo más nuevo, los acreedores asociados con cada préstamo deben ejecutar un acuerdo de subordinación. Un acuerdo de subordinación es simplemente un documento legal celebrado entre dos o más partes que desean cambiar la prioridad legalmente establecida de los préstamos.
Básicamente, un acuerdo de subordinación tiene el efecto de otorgar prioridad a un préstamo junior sobre un préstamo senior. Esto es particularmente importante si ocurre un evento como una ejecución hipotecaria porque un préstamo que tiene un estatus senior normalmente se cancela en su totalidad antes de que cualquier pago se dirija a deudas más junior. Si varios acreedores tienen interés en una propiedad o artículo, un acreedor principal puede acordar subordinar a algunos, pero no a todos, los acreedores menores.
Los acuerdos de subordinación se utilizan con mayor frecuencia en hipotecas para cambiar la prioridad que tienen los tenedores de gravámenes sobre una propiedad inmobiliaria. También pueden aplicarse a otros tipos de intereses de deuda, como arrendamientos o préstamos bancarios. Además, estos acuerdos a veces se utilizan para los derechos de agua. Por ejemplo, un titular senior de derechos de agua puede otorgar prioridad a un titular menor a través de un acuerdo de subordinación.
Un acuerdo de subordinación hipotecaria generalmente se celebra entre dos o más prestamistas que han otorgado préstamos sobre una propiedad a través de una hipoteca o un documento de escritura de fideicomiso. Con frecuencia surge cuando el propietario ha obtenido una primera y segunda hipoteca y desea refinanciar la primera hipoteca. Antes de que pueda tener lugar el refinanciamiento, el prestamista asociado con la primera hipoteca puede requerir que el prestamista asociado con la segunda hipoteca firme un acuerdo de subordinación. Al firmar el acuerdo, el segundo prestamista acepta que el préstamo refinanciado será el préstamo de mayor antigüedad.
Si la propiedad finalmente se convierte en objeto de un proceso de ejecución hipotecaria, el dinero recuperado se utilizará primero para reembolsar el préstamo con la máxima prioridad hasta que se pague por completo. El dinero restante se aplicaría luego al préstamo subordinado. La mayoría de los acuerdos de subordinación hipotecaria deben presentarse en las oficinas locales de registros de tierras.
Generalmente, para ser válido, un contrato de subordinación debe estar por escrito y firmado por los dos acreedores que pretenden vincularse por él. Un deudor también puede convertirse en parte del acuerdo. En algunos casos, un acuerdo de subordinación forma parte de un contrato mayor. En esta situación, generalmente se la denomina cláusula de subordinación.