En los Estados Unidos, una escritura fiduciaria es una escritura que transmite el título de propiedad inmobiliaria adjudicada, ya sea al mejor postor en la subasta o al prestamista si ninguna oferta iguala o excede la deuda pendiente. Una escritura de fideicomiso es materialmente diferente de la escritura de negociación y venta que transmite el título de un vendedor a un comprador en una transacción inmobiliaria tradicional, porque no incluye la mayoría de los convenios y garantías que se encuentran en una escritura de negociación y venta.
La mayoría de las ventas de bienes raíces en los Estados Unidos se financian mediante un préstamo, a menudo garantizado por una hipoteca y un pagaré. En caso de que el comprador no pague el préstamo, el recurso del prestamista es recuperar la propiedad y venderla en una subasta. Aproximadamente 20 estados requieren que el prestamista presente una demanda contra el prestatario para efectuar la recuperación, comúnmente llamada ejecución hipotecaria judicial porque el proceso se lleva a cabo bajo la supervisión de la corte.
Los estados restantes, sin embargo, permiten un procedimiento llamado ejecución hipotecaria no judicial, en el que la propiedad puede ser recuperada y vendida sin tener que obtener el permiso del tribunal. En estos estados, se otorga una escritura de fideicomiso a un tercero, el fiduciario, como garantía para el pago del préstamo. La escritura de fideicomiso autoriza al fideicomisario a proceder con los procedimientos de ejecución hipotecaria tras la certificación del prestamista de que el préstamo está en mora y es diferente de una escritura de fideicomiso, que se crea solo después de que la propiedad inmobiliaria se ejecuta y se vende en una subasta.
Cuando se ejecuta una ejecución hipotecaria en una acción no judicial, el fideicomisario es responsable de vender la propiedad para satisfacer la deuda. Cada estado tiene sus propios requisitos, pero en general, primero se debe alertar al prestatario de que el préstamo está en mora. Si no se pueden hacer arreglos entre el prestatario y el prestamista, el fideicomisario sigue adelante con la venta, notifica públicamente y realiza la venta en sí, que generalmente es una subasta realizada por el fideicomisario en los escalones del tribunal del condado en el que se encuentra. la propiedad esta ubicada. La propiedad se vende al mejor postor, aunque generalmente se da el caso de que si la oferta ganadora es menor que el monto adeudado por el préstamo, el título de la propiedad se revertirá al prestamista.
Después de una subasta de ejecución hipotecaria, el título de la propiedad se transfiere a través de una escritura fiduciaria, que es una escritura preparada por el fiduciario que transfiere el título al postor ganador o al prestamista si la oferta más alta es menor que la deuda pendiente. Esto es diferente de la escritura de compraventa que acompaña a una venta tradicional de bienes raíces, que garantiza que el título está libre de gravámenes u otros gravámenes, una representación generalmente garantizada por un seguro de título.
Una escritura fiduciaria, por otro lado, transfiere el título de la propiedad sin ninguna representación o garantía en cuanto a la existencia de otras nubes en el título, y no está cubierta por el seguro de título. Esta es la razón por la que los expertos en el campo recomiendan que los inversores inmobiliarios principiantes no compren una propiedad ejecutada en una subasta, sino a los prestamistas mismos después de haber tomado el título de la propiedad, cuando el título se transmitirá con una negociación y una escritura de venta.