El trabajo de un examinador de títulos es realizar una investigación sobre el historial de una propiedad para encontrar información sobre el título de la tierra. Esto generalmente incluirá la obtención de registros de propietarios anteriores y actuales, así como la forma en que cada propietario vendió o perdió la tierra. Los examinadores de títulos también trabajan con compradores y vendedores de viviendas para garantizar que la transacción se realice sin problemas o para ayudar si surge algún problema. Muchos examinadores de títulos son contratados de forma privada por compradores o vendedores, bancos, compañías de préstamos y agencias inmobiliarias.
Muchas veces un examinador de títulos es también un abogado especializado en bienes raíces. Esto le permitirá no solo buscar información sobre un título, sino también representar a un comprador o vendedor con un problema que pueda surgir. Por ejemplo, las casas y terrenos que se compran en una subasta de impuestos a menudo se venden usando un título de reclamo rápido. Este es un título o escritura que esencialmente establece que el propietario está vendiendo cualquier porción de la tierra que posee legalmente.
Para aclarar, si un hombre compra una propiedad en una subasta de impuestos y luego vende la tierra mediante una escritura de reclamo rápido, está renunciando a sus derechos sobre la tierra como lo haría en una venta regular. Sin embargo, el antiguo propietario aún puede reclamar la propiedad si paga los impuestos morosos adeudados junto con el precio de compra. La mayoría de los compradores de vivienda no comprarían a sabiendas un terreno que no es propiedad directa del vendedor, por lo que un examinador de títulos puede encontrar esta información antes del cierre.
El examinador de títulos también puede ofrecer asesoramiento a alguien que ya ha comprado un terreno sin un título claro. Esto ocurre más comúnmente cuando la propiedad se compra usando efectivo en lugar de un préstamo bancario, porque la mayoría de los bancos requieren que se complete una búsqueda de título antes de finalizar el préstamo. Si el examinador del título también es un abogado, puede ayudar al propietario en la corte a borrar el título o hacer acuerdos con cualquier persona que pueda reclamar la propiedad.
Los bancos y los prestamistas también confían en la experiencia de un examinador de títulos antes de aprobar un préstamo para la compra de una propiedad. El examinador se asegura de que el título esté limpio, sin juicios ni gravámenes en su contra dentro de un cierto plazo. Esto también es importante para los compradores de vivienda, ya que un título limpio generalmente les permitirá obtener un seguro de título. Al hacerlo, se cubrirán los problemas que surjan más adelante.