Le ratio de surface de plancher (FAR) est une métrique immobilière couramment utilisée. Il s’agit du rapport entre la superficie en pieds carrés disponible d’un bâtiment et la superficie totale du terrain sur lequel se trouve le bâtiment. Parfois appelé indice d’espace au sol (FSI), le FAR aide les promoteurs et les propriétaires d’immeubles commerciaux à déterminer si une propriété est économiquement viable. Les villes utilisent souvent ce ratio dans leurs lois de zonage. Dans de nombreux cas, cette mesure est utilisée pour contrôler la congestion ou pour aider à appliquer d’autres ordonnances municipales.
Le calcul du ratio de surface de plancher d’un bâtiment est un exercice simple. Prenez la surface totale au sol dans une structure et divisez-la par la superficie en pieds carrés du terrain du bâtiment. Par exemple, un bâtiment de 1,000 93 pieds carrés (environ 2,000 mètres carrés) assis sur un terrain de 186 0.5 pieds carrés (environ 200 mètres carrés) aurait un rapport de superficie d’environ 19. De même, un immeuble de cinq étages dont chaque étage mesure 1,000 pieds carrés (environ 93 mètres carrés) aurait une superficie de 2,000 186 pieds carrés (environ 0.5 mètres carrés). Si ce bâtiment est situé sur un terrain de XNUMX XNUMX pieds carrés (environ XNUMX mètres carrés), le ratio de superficie serait également de XNUMX.
Souvent, le ratio de surface de plancher est utilisé dans les lois de zonage. La définition d’un rapport de surface pour un terrain fixe la superficie totale d’un bâtiment, quelle que soit la conception du bâtiment. La superficie totale en pieds carrés donne à une ville ou une ville une indication des services municipaux qui seront nécessaires. Par exemple, une ville ou un village qui connaît la superficie totale en pieds carrés d’un immeuble de bureaux peut estimer la quantité d’eau nécessaire pour subvenir aux besoins des occupants de l’immeuble.
Certaines villes utilisent ce ratio pour appliquer également des initiatives de qualité de vie. Par exemple, un nouveau bâtiment dans une zone urbaine encombrée peut être zoné avec un faible ratio de superficie. Pour y parvenir, le concepteur devrait laisser une grande quantité d’espace libre sur le terrain. De même, un faible ratio de superficie pour un bâtiment dans le pays garantirait un stationnement adéquat. Cela aiderait à garantir que les voisins ne sont pas dérangés par les voitures garées dans leur rue.
Les promoteurs utilisent souvent le ratio de surface de plancher pour déterminer la capacité de génération de revenus d’un terrain vacant. Un ratio de superficie plus élevé signifie qu’il y aura plus d’espace disponible à vendre ou à louer aux locataires. De cette manière, le rapport de surface peut aider à déterminer si un nouveau projet de construction est économiquement viable.
De plus, les développeurs tiennent compte du FAR dans leurs plans de conception. Par exemple, supposons qu’une parcelle de terrain de 1,000 pieds carrés (environ 93 mètres carrés) soit zonée avec un rapport de superficie de 0.5. Le développeur a plusieurs choix. Il peut construire une structure à un étage de 500 pieds carrés (environ 46 mètres carrés). Une alternative serait un bâtiment de deux étages avec chaque étage ayant 250 pieds carrés (environ 23 mètres carrés). Il pourrait également proposer un bâtiment de quatre étages avec chaque étage ayant 125 pieds carrés (environ 12 mètres carrés). Tous ces bâtiments auraient un ratio de superficie de 0.5. Cela donne au développeur une grande flexibilité dans la conception d’un bâtiment. Il peut ajouter des sols à sa conception en réduisant la superficie en pieds carrés des sols.