La gestion d’actifs immobiliers est simplement une gestion immobilière en tenant compte d’un contexte plus large que celui dans lequel la propriété existe. Ce contexte est généralement une entreprise autre que la possession et la gestion de biens immobiliers. Les exemples peuvent inclure la fabrication, l’entreposage, la vente au détail, la recherche et le développement ou l’espace de bureau pour la branche exécutive de l’entreprise. Quel que soit le contexte, l’objectif de la gestion d’actifs immobiliers est de traiter l’immobilier comme une entreprise autonome et de maximiser sa valeur.
Une entreprise immobilière autonome est évaluée sur la base du revenu net qu’elle produit. Si le bien immobilier n’a pas été correctement entretenu, le coût de sa remise en état sera déduit de la valeur indiquée par le revenu net. Vous souhaitez alors savoir comment maximiser le revenu net d’un bien immobilier.
Il existe quatre catégories générales de coûts : les taxes foncières, l’inoccupation, les services publics et l’entretien. Les taxes foncières consomment généralement entre 15 et 20 pour cent des revenus d’une propriété. Les différentes juridictions fiscales, à la fois au sein d’un État et entre les États, ont des régimes d’imposition différents, de sorte que le pourcentage exact peut être supérieur ou inférieur. Les taxes foncières sont la dépense la plus difficile à réduire. Une gestion judicieuse des actifs immobiliers cherchera à réduire l’évaluation de l’évaluateur fiscal en période de récession.
La vacance est le deuxième coût le plus important. De 9 pour cent à 18 pour cent du revenu brut prévu peuvent être perdus ici. Lorsqu’un locataire quitte, le propriétaire encourt une perte de revenus, le coût de la peinture et du revêtement de sol, le coût des nouvelles « améliorations locatives », des améliorations spécifiques aux besoins du locataire et les coûts de location, tels que la publicité et les frais juridiques. associés à la préparation et à l’examen du bail.
Une gestion prudente des actifs immobiliers permettra de minimiser le chiffre d’affaires, même au prix de ne pas toujours atteindre des loyers maximum. Réduire le loyer des locataires existants de quelques dollars par mois coûte moins cher que les coûts associés au départ du locataire. À l’inverse, il est moins coûteux de laisser l’espace vacant un peu plus longtemps que de le louer à un locataire qui n’en a pas les moyens ou qui a des problèmes de crédit importants. La seule chose qui coûte plus cher que de perdre un bon locataire, c’est d’en expulser un mauvais.
Les services publics représentent un coût important pour le propriétaire dans les immeubles de bureaux de grande hauteur, mais pas dans les centres commerciaux linéaires, où les espaces sont généralement mesurés individuellement. Dans le contexte de la gestion d’actifs immobiliers, les services publics sont importants car la grande entreprise les rémunère directement ou indirectement. L’éclairage, le chauffage et la climatisation sont maintenant normalement contrôlés par des ordinateurs, des capteurs de chaleur et des détecteurs de mouvement. Assurez-vous qu’ils sont présents et à jour.
L’entretien, qui devrait consommer de 8% à 12% du loyer facturé, est un endroit de prédilection pour changer à court terme le bien immobilier. Le fait de ne pas maintenir la propriété en bon état est une mauvaise stratégie de gestion des actifs immobiliers. Les problèmes ont tendance à s’aggraver avec le temps, et les réparations coûtent des multiples de ce qu’elles auraient coûté si elles avaient été effectuées quand elles auraient dû l’être. D’un autre côté, acheter des appareils inutilement coûteux est de l’argent gaspillé, quel que soit l’exécutif qui les souhaite. La meilleure stratégie consiste à réparer la propriété correctement et le cas échéant, mais évitez de payer trop cher ou de trop améliorer.