L’endettement est un processus de création d’un équilibre entre la dette créée et le rendement tiré des investissements acquis grâce à la création de cette dette. L’idée générale derrière l’effet de levier de la dette est d’éviter d’immobiliser trop de ressources dans l’acquisition, tout en maximisant le rendement qui est finalement dérivé de l’opportunité d’investissement. Cette stratégie générale est souvent utilisée lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier au moyen de prêts bancaires comme moyen de financement de l’achat.
La meilleure façon de comprendre l’effet de levier de la dette est de considérer un exemple qui implique l’achat d’un bien locatif. Plutôt que d’utiliser toutes les ressources disponibles pour acheter la propriété, l’emprunteur utilise une partie de ses fonds pour effectuer l’acompte sur l’immobilier. Le reste du prix d’achat est financé par une hypothèque émise par une banque ou une autre institution financière.
En supposant que les remboursements du prêt soient couverts par les loyers mensuels perçus lors de la location du bien immobilier aux locataires, l’emprunteur a créé un équilibre entre les revenus tirés du bien et le remboursement progressif de la dette contractée dans le cadre de l’acquisition du bien. En cours de route, l’emprunteur crée des capitaux propres dans la propriété en utilisant une approche d’endettement. En même temps, il crée une position où des profits supplémentaires sont réalisés si la propriété est finalement vendue à un prix supérieur au prix d’achat initial. Lorsque les avantages fiscaux sont pris en compte, l’approche de l’effet de levier augmente considérablement le rendement de l’investissement, tout en utilisant relativement peu de ressources de l’emprunteur.
La même stratégie générale d’endettement peut être utilisée avec d’autres types d’actifs, y compris l’acquisition d’actions. Tant que les rendements sont suffisants pour couvrir la dette contractée dans le cadre du processus d’acquisition, l’investisseur a une position équilibrée. Lorsque les actions sont finalement vendues à profit, l’investisseur n’en sort pas seulement avec la dette entièrement remboursée, mais a un profit à montrer pour l’effort qui ne serait pas possible sans l’utilisation d’une approche de levier d’endettement.
Si l’utilisation de l’endettement comme outil d’investissement est souvent une bonne idée, il est important de se rappeler que la volatilité du marché peut perturber le processus. Si l’option d’achat d’actions acquise ne donne pas les résultats escomptés, elle risque de ne pas générer suffisamment de rendement pour couvrir le remboursement du prêt utilisé pour payer les actions. Cela conduira finalement à une perte plutôt qu’à un profit pour l’investisseur, car d’autres actifs doivent être utilisés pour rembourser la dette.