Le processus de forclusion est le mécanisme juridique par lequel un créancier ou un titulaire de privilège peut légalement prendre le contrôle d’un bien d’un débiteur qui n’a pas honoré les termes d’un contrat d’hypothèque ou de dette. Différents États et nations ont des lois en place qui spécifient la rapidité avec laquelle un titulaire de privilège peut saisir après un paiement manqué. Un propriétaire perd tous ses droits de propriété sur un bien après que le titulaire du privilège l’a saisi.
Lorsqu’un emprunteur ne parvient pas à effectuer un paiement hypothécaire en temps opportun, la société de prêts hypothécaires évalue normalement des frais de pénalité et informe les bureaux de crédit du retard de paiement. De nombreux prêteurs essaient d’accommoder les emprunteurs qui ont pris du retard dans leurs versements hypothécaires, car le processus de saisie peut être coûteux. Les agents de recouvrement employés par la banque tentent de contacter l’emprunteur et de recouvrer la dette impayée. Les prêteurs peuvent choisir d’exclure les emprunteurs qui n’ont pas les moyens de payer ou de permettre à l’emprunteur de tenter une vente avant la saisie.
Les ventes pré-forclusion concernent des emprunteurs qui sont incapables de vendre leur maison parce que le prix du marché est tombé en dessous du solde de l’hypothèque due et qui ne peuvent plus se permettre d’effectuer des versements hypothécaires. Le titulaire du privilège s’engage à permettre à l’emprunteur de vendre la maison pour moins que le montant dû sur l’hypothèque. Ces ventes sont également appelées «ventes à découvert», et l’emprunteur et le titulaire du privilège doivent convenir d’un prix avec un acheteur avant que la maison puisse être vendue. Les emprunteurs qui parviennent à négocier avec succès une vente à découvert évitent la forclusion mais, si un accord ne peut être conclu, le prêteur poursuit normalement le processus de forclusion.
Un titulaire de privilège demande au tribunal local de saisir la maison. Un juge examine les documents relatifs à la fois au placement du privilège et à la preuve du prêteur que l’emprunteur a manqué à son obligation de privilège. Les emprunteurs ont le droit de faire appel d’une forclusion, mais généralement, si le prêteur peut prouver que l’emprunteur est en défaut, le juge permet au détenteur du privilège de saisir la maison. Un transfert d’acte est enregistré au palais de justice qui transfère la maison de l’emprunteur au titulaire du privilège. Le processus de forclusion de la décision du tribunal se termine par la vente de la propriété par le titulaire du privilège et l’utilisation des fonds levés pour régler la dette de l’emprunteur.
Le processus de saisie peut être coûteux pour le titulaire du privilège en termes de frais juridiques. Certains détenteurs de privilèges vendent aux enchères des maisons saisies à un prix inférieur au prix du marché pour éviter les coûts d’entretien à long terme. Les prêteurs qui ne vendent pas de maisons aux enchères reçoivent souvent des offres plus élevées en vendant des maisons avec l’aide d’agents inscripteurs, mais les frais d’agent et les taxes épuisent le produit de la vente.