En général, si un débiteur contracte plusieurs prêts sur une propriété ou un article, le prêt le plus ancien a priorité sur les prêts les plus récents. Si un débiteur souhaite rendre un prêt plus ancien inférieur à un prêt plus récent, les créanciers associés à chaque prêt doivent signer un accord de subordination. Un accord de subordination est simplement un document juridique conclu entre deux ou plusieurs parties qui souhaitent modifier la priorité légalement établie des prêts.
Essentiellement, un accord de subordination a pour effet de donner la priorité à un prêt junior sur un prêt senior. Ceci est particulièrement important si un événement comme une forclusion se produit parce qu’un prêt qui a le statut de senior est normalement remboursé en totalité avant que les paiements ne soient dirigés vers des dettes plus juniors. Si plusieurs créanciers ont des intérêts dans un bien ou un article, un créancier senior peut convenir de subordonner certains, mais pas tous, des créanciers juniors.
Les accords de subordination sont le plus souvent utilisés dans les hypothèques pour modifier la priorité des titulaires de privilèges sur un bien immobilier. Ils peuvent également s’appliquer à d’autres types de titres de créance, comme les baux ou les prêts bancaires. De plus, ces accords sont parfois utilisés pour des droits sur l’eau. Par exemple, un titulaire senior de droits sur l’eau peut accorder la priorité à un titulaire junior par le biais d’un accord de subordination.
Un accord de subordination hypothécaire est généralement conclu entre deux ou plusieurs prêteurs qui ont accordé des prêts sur une propriété via une hypothèque ou un acte de fiducie. Elle survient fréquemment lorsque le propriétaire a contracté une première et une deuxième hypothèque et souhaite refinancer la première hypothèque. Avant que le refinancement puisse avoir lieu, le prêteur associé à la première hypothèque peut exiger que le prêteur associé à la deuxième hypothèque signe un accord de subordination. En chantant l’accord, le deuxième prêteur accepte que le prêt refinancé soit le prêt le plus senior.
Si la propriété fait finalement l’objet d’une procédure de forclusion, tout argent récupéré servira d’abord à rembourser le prêt avec la priorité la plus élevée jusqu’à ce qu’il soit entièrement payé. L’argent restant serait alors appliqué au prêt subordonné. La plupart des accords de subordination hypothécaire doivent être déposés auprès des bureaux d’enregistrement foncier locaux.
Généralement, pour être valable, une convention de subordination doit être écrite et signée par les deux créanciers qui entendent s’y lier. Un débiteur peut également devenir partie à l’accord. Dans certains cas, un accord de subordination fait partie d’un contrat plus vaste. Dans cette situation, il s’agit généralement d’une clause de subordination.