Un domaine viager est une forme limitée de propriété immobilière dans laquelle l’intérêt dans une propriété est divisé. Une personne qui a un domaine viager a le droit de profiter pleinement de la propriété de son vivant, mais n’a pas le droit de conférer la propriété à son décès.
La forme la plus simple de propriété est le fief simple absolu. Un fief simple absolu signifie que le propriétaire a un intérêt indivis de 100 pour cent dans la propriété. Il peut l’utiliser, le vendre ou le céder, et le laisser à quelqu’un d’autre dans son testament.
Avec un domaine viager, cependant, la personne qui détient le domaine viager n’a qu’un intérêt partiel dans une propriété. Cet intérêt lui permet d’utiliser la propriété comme bon lui semble, pour la durée de sa vie. Le propriétaire d’un domaine viager est également appelé locataire viager et il bénéficie de la pleine propriété tant qu’il est en vie.
En tant que propriétaire à part entière, le viager peut louer le bien afin d’en tirer des revenus. Il peut vivre sur la propriété, ou la construire et l’améliorer. Il peut également vendre le bien s’il le désire, à qui il veut.
Cependant, la durée du domaine viager est mesurée par la vie de la personne à qui l’intérêt initial a été accordé. En d’autres termes, seule la durée de vie du locataire viager est utilisée pour mesurer le terme. Cela est vrai même s’il loue la propriété à une autre personne ou transmet son intérêt dans la propriété à quelqu’un d’autre.
Le fait que l’intérêt du viager prend fin à son décès signifie que s’il vend la propriété à quelqu’un d’autre, son intérêt prend fin immédiatement au décès du viager. Lorsqu’un viager est créé, les documents doivent donc stipuler à qui ira la propriété au décès du viager. Cette personne, qui est investie d’un intérêt dans la propriété immédiatement après le décès du locataire viager, est appelée l’homme résiduel.
Lorsqu’un locataire viager décède, l’intérêt du reste dans la propriété devient immédiatement actif. Cela est vrai même si le locataire viager a tenté de léguer la propriété à quelqu’un d’autre ou a vendu la propriété. Un viager est incapable d’accorder un intérêt supérieur à celui qu’il a lui-même dans la propriété, de sorte que toute tentative de la part d’un viager de léguer la propriété à un héritier est invalide.