Une évaluation environnementale de site de phase 2 (ESA) est un processus mandaté par le gouvernement américain pour tester les terrains commerciaux et les améliorations afin de déterminer le niveau de contamination environnementale. Elle est menée après qu’une ESA de phase 1 a déterminé que la contamination existe probablement. Le processus d’évaluation aide à établir la responsabilité des acheteurs qui cherchent à acheter la propriété et à déterminer les coûts de nettoyage.
La contamination environnementale des biens immobiliers se produit lorsque des produits chimiques dangereux ou du pétrole s’infiltrent dans le sol ou que des matériaux dangereux sont utilisés dans la construction d’améliorations. Cela peut se produire lorsqu’une propriété est trop proche d’une usine de fabrication qui rejette des produits chimiques dans la rivière locale, par exemple. Les matériaux de construction contiennent souvent des contaminants en raison de l’évolution des normes industrielles qui, à un moment donné, ont approuvé l’utilisation de certaines substances uniquement pour constater qu’elles sont dangereuses pour les humains au fil du temps, comme l’amiante et la peinture au plomb.
Le gouvernement américain a établi des normes de responsabilité stricte pour les acheteurs de biens immobiliers commerciaux, rendant tout acheteur responsable du nettoyage de la propriété contaminée une fois l’achat effectué. Cette responsabilité s’applique indépendamment du moment où la contamination s’est produite, de la personne responsable du problème ou du fait que l’acheteur soit ou non conscient du problème avant de conclure la vente. La seule exception est si l’acheteur peut prouver qu’il a mené une enquête diligente sur la propriété pour déterminer la contamination. Si sa diligence raisonnable n’a soulevé aucun signal d’alarme, il est considéré comme un «acheteur innocent» et n’est pas responsable du nettoyage.
Les acheteurs satisfont aux exigences de diligence raisonnable en commandant un ESA sur la propriété. Une ESA comporte trois phases. La première phase est d’enquête. Il recherche dans l’histoire de la propriété et des environs des signes d’impacts environnementaux, tels que la proximité des installations de fabrication, les incidents environnementaux historiques et les utilisations courantes des matériaux de construction pour l’âge de la propriété. Une évaluation environnementale de site de phase 2 est ordonnée si l’enquête révèle un problème.
Une évaluation environnementale de site de phase 2 est la phase d’essai. L’enquêteur prélève des échantillons du sol, des eaux souterraines et des eaux de surface et les teste pour le pétrole, les métaux lourds, les pesticides et les solvants. Il prélève également des échantillons des matériaux de construction utilisés pour les améliorations et teste la qualité de l’air intérieur. Le processus recherche la peinture au plomb, le radon, le mercure, l’amiante, la moisissure et la moisissure.
L’American Society for Testing and Materials (ASTM) établit les normes pour une évaluation environnementale de site de phase 2. Un consultant est engagé pour mener l’enquête et fournit à l’acheteur un rapport écrit. En règle générale, le rapport établit le type de contamination impliquée et le niveau d’exposition et fournit un avis professionnel sur les mesures correctives à prendre pour nettoyer la propriété. Il s’agit d’un élément indispensable du processus pour un acheteur et lui permet de déterminer les coûts associés au nettoyage mandaté par le gouvernement s’il décide de procéder à la vente.