Les hypothèques sous-marines sont des arrangements hypothécaires qui laissent effectivement le propriétaire avec plus de dettes sur la propriété que la valeur marchande actuelle. En règle générale, une situation hypothécaire sous-marine ne survient pas lorsqu’un acheteur contracte une première hypothèque. La condition a tendance à survenir lorsqu’une deuxième ou une troisième hypothèque est contractée, ou si des facteurs dans la région entraînent une dépréciation inattendue de la valeur de la propriété.
L’un des moyens les plus courants d’entrer dans une situation hypothécaire sous-marine est lorsqu’un propriétaire choisit de refinancer un prêt hypothécaire existant. Les prêteurs peuvent offrir la possibilité d’emprunter sur la valeur nette actuelle de la propriété. Dans certains cas, cela peut être une option viable, en supposant qu’une grande quantité de capitaux propres soit constituée. Cependant, si le montant des fonds propres est relativement faible, cette solution peut rapidement conduire à un niveau d’endettement sur le bien qui dépasse la valeur marchande actuelle. Lorsque cela se produit, le propriétaire se trouve essentiellement dans une situation hypothécaire sous-marine.
Une autre façon courante dont les prêts hypothécaires prennent un aspect sous-marin est le changement de valeur des propriétés. Lors du rezonage ou d’autres changements dans la zone, il est possible que la valeur marchande de la propriété chute en dessous du total des prêts hypothécaires en cours. Cela crée essentiellement une situation où le propriétaire ne serait pas en mesure de vendre la propriété pour un revenu suffisant pour rembourser toute la dette actuelle.
Dans certains cas, une situation hypothécaire sous-marine se produit parce que le propriétaire choisit de prolonger de manière excessive l’emprunt contre la propriété. Par exemple, de nombreux prêteurs consentiront une troisième hypothèque sur la base des antécédents de crédit et de la sécurité d’emploi du demandeur. Cependant, si le propriétaire perd son emploi et est incapable de maintenir les paiements sur tous les prêts hypothécaires en cours, la troisième hypothèque place effectivement les finances du propriétaire dans une situation sous-marine.
Une crise du logement peut également créer une situation hypothécaire sous-marine. Lorsqu’il y a une demande d’espace habitable qui dépasse le nombre d’unités disponibles dans la région, les prix de toutes les maisons augmenteront considérablement. Le résultat final est que les valeurs marchandes augmentent temporairement et que des hypothèques sont contractées pour répondre aux prix courants. Lorsque la crise est terminée et que la valeur marchande baisse, les propriétaires doivent plus sur leur maison que la propriété ne vaut réellement. À ce stade, le propriétaire trouvera pratiquement impossible de vendre la propriété suffisamment pour couvrir le coût de l’hypothèque, et sera plus susceptible de faire défaut.