Il fattore pool è la proporzione del saldo di un particolare tipo di titolo che deve ancora essere restituito all’investitore. Il dato è utilizzato solo per particolari tipologie di titoli asset-based e garantiti da ipoteca. Il fattore pool può servire come indicatore di quanto collaterale rimane in questi titoli.
Un titolo basato su attività è quello in cui il titolare riceve reddito dalle attività che compongono il titolo. Di solito si tratta di una raccolta di più piccole attività che un investitore normalmente non vorrebbe assumere individualmente. A loro volta, la maggior parte di questi titoli sono raggruppati, il che significa che sono suddivisi tra più investitori.
Il tipo di titolo più noto è il titolo garantito da ipoteca. Questo è quando gli investitori acquistano i diritti per ricevere il reddito dai pagamenti dei titolari di mutui. Le banche riuniranno più mutui in questo modo e venderanno i diritti per ricevere i pagamenti. Di solito gli investitori pagheranno meno per il titolo rispetto al reddito totale che alla fine dovrebbero guadagnare. Naturalmente, si assumono anche il rischio che alcuni titolari di mutui non effettuino i loro rimborsi.
Il fattore pool indica semplicemente quanto dei prestiti originari coperti dalla garanzia deve ancora essere rimborsato. Il fattore viene visualizzato come una proporzione di 1, in modo simile a una percentuale di successi nel baseball. Ciò significa, ad esempio, che se metà dell’importo totale deve ancora essere rimborsato, il fattore del pool è indicato come 500. Moltiplicando il fattore del pool per il saldo originale del pool mostrerà quanto rimane da pagare.
Negli Stati Uniti, ogni mese viene pubblicato un pool factor per i titoli garantiti da ipoteca di Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac. Si tratta di società sostenute dal governo che emettono la maggior parte dei titoli garantiti da ipoteca. Il sostegno del governo offre un certo grado di garanzia che gli investitori verranno pagati.
Ci sono diversi usi del fattore piscina. Uno è quello di consentire ai potenziali investitori di sapere quanto “valore” è rimasto in una particolare quota del pool. Questo può aiutarli a valutare un prezzo equo se vogliono acquistare la quota di un altro investitore.
Un altro utilizzo del fattore pool è per tener conto delle garanzie reali dei mutui, ovvero degli immobili coperti dai mutui. Se il fattore è più basso in una particolare fase di quanto ci si aspetterebbe normalmente, potrebbe indicare che c’è stato un rimborso più rapido dei mutui. A sua volta, questo aumenta la probabilità che alcuni mutui siano stati completamente rimborsati. Ciò ridurrebbe il numero di immobili coperti dal pool e quindi aumenterebbe il rischio proporzionato che si pone se un titolare di ipoteca non paga i propri pagamenti.
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