A Federal National Mortgage Association, coloquialmente conhecida como Fannie Mae ou FNMA, é uma empresa de empréstimos hipotecários licenciada pelo Congresso e respaldada pelo governo nos Estados Unidos. O principal objetivo da Federal National Mortgage Association é garantir que os compradores de casas nos Estados Unidos tenham acesso a taxas de hipoteca acessíveis. A própria associação não emite hipotecas, mas compra e subscreve hipotecas existentes de bancos, o que libera dinheiro para os bancos continuarem a emprestar. A associação foi criada em 1938 durante a Grande Depressão como uma entidade totalmente controlada pelo governo. Sua liderança e estrutura de propriedade passaram por várias mudanças desde então: já foi totalmente independente, mas a partir de 2010 foi mantida sob a tutela do governo.
Desde a criação da Federal National Mortgage Association, as hipotecas geralmente estão mais disponíveis e acessíveis para as famílias americanas. A associação tornou isso possível apoiando e subscrevendo hipotecas unifamiliares, multifamiliares e de capital de bancos em todo o país. Em essência, a associação compra empréstimos que os bancos já fizeram aos consumidores. Isso dá aos bancos mais dinheiro para emprestar aos novos compradores de casas e também respalda os empréstimos com o pagamento dos juros e garantias do principal da associação.
A associação era controlada pelo governo federal quando foi criada em 1938. Naquela época, o próprio governo estava apoiando as hipotecas que a associação comprou. Vários anos depois, em 1968, a associação se dividiu em duas. Uma nova Federal National Mortgage Association foi criada como uma entidade privada, de propriedade dos acionistas, e uma Government National Mortgage Association foi criada como uma organização totalmente governamental, encarregada principalmente de apoiar programas de empréstimos garantidos pelo governo federal. A Government National Mortgage Association é freqüentemente chamada de Ginnie Mae.
Um terceiro jogador entrou em cena em 1970, quando o Congresso regulamentou a criação da Federal Home Loan Mortgage Corporation, normalmente conhecida como Freddie Mac, para espelhar e competir com a Federal National Mortgage Association. A ideia era que dois credores hipotecários independentes com responsabilidade do governo criariam uma concorrência saudável no mercado e ajudariam a estabilizar a disponibilidade de moradias populares e empréstimos imobiliários em todos os Estados Unidos. A Federal National Mortgage Association sempre foi maior do que a Federal Home Loan Mortgage Corporation, mas as duas são, como previsto, concorrentes no mercado.
Embora independentes, ambas as entidades eram obrigadas a operar dentro de um conjunto de parâmetros de empréstimo estritos. Mais importante ainda, as associações só podem comprar e garantir empréstimos “conformes”. Se um empréstimo é considerado “conforme” é determinado pelo Office of Federal Housing Enterprise Oversight. O cálculo geralmente se concentra no histórico de crédito do mutuário, na duração do empréstimo e na probabilidade de reembolso no prazo. Inicialmente, um empréstimo tinha que ser relativamente estrito e seguro para ser considerado conforme. Movendo-se para 2003, no entanto, o padrão afrouxou.
Diante da concorrência cada vez maior de credores terceirizados que estavam concedendo hipotecas e empréstimos significativos por pouco, ou nada, para baixo, a Federal National Mortgage Association e a Federal Home Loan Mortgage Corporation foram autorizados a aceitar empréstimos semelhantes em conformidade. 2004 marcou o início da crise das hipotecas subprime nos Estados Unidos. Nessa crise, os tomadores de empréstimo tornaram-se cada vez mais incapazes de pagar suas hipotecas e começaram a entrar em default. Os bancos credores, por sua vez, procuraram as associações para honrar suas garantias. O volume de inadimplências e o número de pagamentos de garantias ameaçavam quebrar as associações. Em 2008, o governo federal interveio novamente, colocando a Federal National Mortgage Association e a Federal Home Loan Mortgage Corporation sob tutela do governo.
A tutela é como um resgate no sentido de que o governo federal se comprometeu a usar o dinheiro dos impostos para ajudar as associações a fazer pagamentos que elas não podem pagar. Desta forma, as associações poderão continuar a fazer negócios, apesar das perdas financeiras acentuadas. A partir de 2010, as associações permanecem independentes; a tutela afeta algumas de suas decisões financeiras, mas não lhes custa autonomia.