Um empréstimo aéreo é uma estratégia na qual um corretor de imóveis ou hipotecário finge que existe uma determinada parte de um imóvel imaginário e que também existe um comprador imaginário interessado em adquirir esse imóvel. O corretor então aborda um credor e negocia o melhor negócio possível para esse mutuário imaginário, tornando possível obter lucros com a transação de empréstimo que se seguiu. Uma vez que os lucros são garantidos, o tomador inexistente fica inadimplente no empréstimo, deixando o credor sem nenhuma propriedade para apreender e recuperar uma parte do prejuízo.
Montar um esquema típico de empréstimo aéreo exige um grande esforço. O corretor deve estabelecer uma rede de referências e contatos que ajudem a verificar os dados apresentados no pedido de empréstimo do mutuário imaginário. Isso significa usar opções de telecomunicação que possibilitem ao credor ligar para o empregador do mutuário, verificar o endereço residencial atual do mutuário e até mesmo verificar o histórico de crédito do requerente. Ao mesmo tempo, devem ser estabelecidas contas de telefone, Internet e até mesmo caixas de correio que permitam verificar a existência da propriedade imaginária e a verificação do valor por um avaliador. Depois que tudo for verificado e tudo parecer estar em ordem, o empréstimo aéreo é aprovado.
Se um esquema de empréstimo aéreo for bem-sucedido, o corretor funciona como intermediário entre o credor e o comprador imaginário, muitas vezes recebendo os fundos do empréstimo e escondendo os fundos em uma conta bancária não rastreável ou convertendo os fundos em algum outro tipo de ativo. Em questão de meses, o empréstimo hipotecário sobre a propriedade imaginária fica inadimplente e o credor inicia os procedimentos de cobrança ou execução hipotecária. Nesse ponto, fica claro que o devedor não existe e a propriedade nunca foi real. Normalmente, o corretor de hipotecas também operava com um nome falso e agora é extremamente difícil de localizar. No final, o credor fica sem nenhuma propriedade para executar e nenhuma perspectiva de recuperar o prejuízo.
O empréstimo aéreo é apenas um dos vários tipos de fraude comuns que podem ocorrer em negócios imobiliários. Um outro modelo comum é roubar a identidade de uma pessoa real para conduzir negócios imobiliários, uma situação que acaba criando dores de cabeça tanto para a vítima do roubo de identidade quanto para os credores. Outra estratégia fraudulenta é inflar as avaliações de propriedades sob o pretexto de planejar a compra do imóvel e fazer melhorias antes de vendê-lo com lucro. Embora essa abordagem pareça muito com uma estratégia legítima de inversão, na verdade a propriedade nunca é comprada e o destinatário do empréstimo normalmente desaparece sem deixar vestígios.