Um mercado hipotecário primário é um mercado no qual se originam os empréstimos hipotecários. Mutuários e credores reúnem-se no mercado hipotecário primário para negociar os termos dos empréstimos e, por fim, para celebrar contratos de empréstimo. Uma vez originado o empréstimo, ele pode ser vendido a outra instituição financeira, entrando no mercado secundário de hipotecas. Esses mercados estão intimamente ligados e muitas empresas do setor financeiro estão envolvidas nos mercados hipotecários primário e secundário.
Uma hipoteca é um empréstimo garantido que é mais comumente usado na compra de imóveis. Quando um mutuário obtém uma hipoteca, ele oferece um imóvel como garantia do empréstimo. Normalmente, a garantia é o mesmo imóvel que o empréstimo está sendo usado para comprar. Se o devedor não pagar o empréstimo, o credor pode confiscar o imóvel e vendê-lo para saldar a dívida do devedor. Existem vários produtos hipotecários diferentes disponíveis para atender a diferentes tipos de necessidades, incluindo hipotecas residenciais e comerciais em uma infinidade de sabores.
No mercado hipotecário primário, credores como bancos e cooperativas de crédito podem se conectar com pessoas que desejam tomar dinheiro emprestado para fornecer aos mutuários informações sobre as opções disponíveis para eles. Os corretores hipotecários também atuam no mercado hipotecário primário. Esses profissionais de hipotecas trabalham com os mutuários para “empacotá-los”, coletando informações sobre sua renda, ativos e assim por diante para apresentar aos credores em potencial um pacote completo de informações que pode ser usado para originar um empréstimo.
As pessoas que fazem ou corretam empréstimos hipotecários precisam de licenças do governo e devem seguir certos padrões éticos. Muitas instituições financeiras fornecem treinamento e licenciamento para seus funcionários como um investimento em seus funcionários. Os corretores tendem a ser independentes e buscar certificações ligeiramente diferentes porque a natureza de seu trabalho é diferente. O objetivo de todas as partes é estabelecer um mutuário com um empréstimo que ela possa pagar com facilidade.
Quando a economia está boa, os negócios no mercado hipotecário primário costumam ser dinâmicos e geralmente é fácil obter empréstimos, muitas vezes em condições muito boas. Durante os períodos de aperto de crédito e outros problemas financeiros, no entanto, pode ser mais difícil obter uma hipoteca. Isso tem um efeito cascata, uma vez que o mercado hipotecário secundário sofre quando menos empréstimos são originados e, por sua vez, os instrumentos financeiros baseados nesse mercado podem cair em valor.