Uma abordagem de comparação de vendas é uma das maneiras pelas quais os avaliadores imobiliários determinam o valor de uma propriedade. Essa abordagem é normalmente usada em vendas de imóveis residenciais, mas também pode ser usada para edifícios comerciais. A abordagem de comparação de vendas leva em consideração o preço de venda de propriedades semelhantes localizadas no mesmo bairro ou próximo a ele. Os ajustes são feitos para recursos exclusivos ou disposições legais.
Quando um avaliador de imóveis realiza uma avaliação de uma propriedade usando a abordagem de comparação de vendas, ele normalmente extrairá os preços de venda reais das vendas anteriores de imóveis. Essas vendas concluídas geralmente ocorrem dentro de um determinado intervalo de tempo, como nos três a seis meses anteriores. Uma avaliação imobiliária realizada sob a abordagem de comparação de vendas geralmente considerará as vendas concluídas para propriedades semelhantes. Por exemplo, uma avaliação feita em um apartamento de um quarto não vai considerar as vendas concluídas de casas de cinco quartos.
As vendas concluídas geralmente são obtidas em propriedades localizadas perto ou dentro do mesmo bairro. Isso porque o valor de mercado pode variar substancialmente de um bairro para outro, até mesmo na mesma cidade. As avaliações imobiliárias feitas sob a abordagem de comparação de vendas estão sujeitas aos conceitos econômicos de oferta, demanda e substituição.
Quando a oferta de propriedades é alta e a demanda baixa, os valores de mercado tendem a diminuir. Se a oferta for baixa e a demanda alta, esses mesmos valores de mercado geralmente serão mais altos. Substituição é a ideia de que, se o preço de um tipo de bem for muito alto, os compradores em potencial encontrarão um produto substituto de preço mais baixo que atenderá às suas necessidades. Por exemplo, se um jovem casal precisa de uma residência de dois quartos, eles podem substituí-lo por um apartamento de dois quartos com preço inferior ao de uma casa de dois quartos independente.
Os recursos exclusivos da propriedade podem exigir ajustes ao usar a abordagem de comparação de vendas. Fatores como grandes melhorias, aparelhos modernos, certos tipos de janelas e portas, layouts de pisos e a condição geral da propriedade podem resultar em um valor de avaliação superior ou inferior à média do mercado. Por exemplo, se um condomínio de um quarto for a única propriedade em um raio de 5 milhas (8 km) que tem uma lareira, seu valor de avaliação provavelmente será um pouco mais alto do que as vendas concluídas em residências semelhantes. Da mesma forma, se a condição geral da propriedade for ruim em comparação com outras na mesma área, seu valor de avaliação certamente será inferior à média.