Un atto di garanzia speciale può facilitare il trasferimento di proprietà in determinati tipi di transazioni se l’attuale proprietario non è disposto a garantire per la catena di proprietà sotto i precedenti proprietari, ma fornisce anche una protezione complessiva inferiore per l’acquirente contro i difetti del titolo rispetto a un atto di garanzia generale . Sebbene questo tipo di atto non sia appropriato per una normale transazione immobiliare residenziale, soddisfa un’esigenza quando si tratta di proprietà residenziali in difficoltà e immobili commerciali. Finché un acquirente è a conoscenza sia dei pro che dei contro dell’utilizzo di uno speciale atto di garanzia, può approfittare delle sue caratteristiche di facilitazione ottenendo un’assicurazione aggiuntiva per proteggersi dalla garanzia del titolo limitato.
Quando un proprietario vende un immobile, l’atto che firma fornisce garanzie sulla qualità e sull’estensione della sua proprietà. La proprietà immobiliare può avere debiti collegati ad essa, come ipoteche e privilegi, che diventano parte del titolo della proprietà fino a quando il debito non viene soddisfatto. Questi debiti seguono la proprietà, non il proprietario, se la proprietà viene venduta. A volte i debiti non sono registrati correttamente come richiesto dalla legge, quindi l’acquirente richiede al venditore di garantire che il registro pubblico contenga tutti gli oneri esistenti.
I due tipi di atti di garanzia sono un atto di garanzia generale e un atto di garanzia speciale. I venditori che forniscono atti di garanzia generale per la vendita di beni immobili garantiscono che non vi siano vizi del titolo diversi da quelli che sono stati divulgati. Un atto di garanzia speciale offre solo una garanzia limitata per quanto riguarda il titolo. Con questo tipo di atto il proprietario si limita a garantire di non gravare sulla proprietà. Non rivendica nulla che possa essere accaduto prima del momento in cui è diventato il proprietario.
Gli atti di garanzia speciali in genere non sono sufficienti per una normale transazione immobiliare residenziale. Le società di titoli tendono a non voler emettere assicurazioni senza la protezione aggiuntiva fornita da un atto di garanzia generale. Ci sono alcuni casi in cui l’uso di un atto di garanzia speciale è un vantaggio e facilita effettivamente la vendita, come le vendite di preclusione. Le banche o le società finanziarie che riprendono la proprietà garantiranno il titolo solo dal momento in cui ne hanno preso possesso.
Un atto di garanzia speciale può essere un vantaggio in un’azione di preclusione. Se la banca dovesse garantire la catena di proprietà, complicherebbe ed estenderebbe il tempo necessario per completare una vendita di preclusione. L’acquirente sa che la proprietà aveva un titolo pulito e aveva una polizza assicurativa del titolo in vigore prima dell’azione di preclusione. Deve solo assicurarsi che il proprietario inadempiente non abbia ulteriormente gravato sulla proprietà ricercando il registro pubblico per avere quasi le stesse assicurazioni facendo un po’ di lavoro come avrebbe avuto attraverso un atto di garanzia generale.
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