As terras de Greyfield são imóveis ou áreas subutilizadas, normalmente produzindo muito menos receita do que seriam geridas adequadamente. Ao contrário do brownfield, terra que pode estar parcialmente contaminada, o greyfield geralmente não requer reparação ambiental antes que possa ser reconstruído. Algumas áreas urbanas promovem ativamente a melhoria das terras dos campos cinzentos, por uma variedade de razões, que variam de um desejo ao aumento do nível de densidade e a melhoria das comunidades.
A propriedade Greyfield pode assumir várias formas. Muitas vezes, inclui edifícios obsoletos ou com manutenção deficiente e, em muitos casos, é o local de um shopping ou parque de escritórios que já prosperou. O site pode estar gerando menos renda porque não atende mais às necessidades dos inquilinos e da comunidade, ou porque os dados demográficos da comunidade mudaram, deixando o campo cinza para trás. Por exemplo, muitos campos cinzentos estão em áreas urbanas outrora prósperas, que foram impactadas pelo voo para os subúrbios.
Em muitos casos, a área de greyfield é cercada por estacionamentos de asfalto, o que explica o nome. Embora os imóveis possam ter sido bem utilizados, com o tempo a terra foi desvalorizada; os prédios podem ser mal mantidos, as taxas de rotatividade de inquilinos podem subir e a infraestrutura do site pode sofrer deterioração.
Os desenvolvedores costumam ver a terra dos campos cinzentos como uma oportunidade. Nas mãos certas, essas terras podem potencialmente se tornar muito lucrativas se tomadas. Alguns desenvolvedores podem demolir todos os edifícios e começar de novo, construindo um local que atenda às necessidades da comunidade, enquanto outros podem optar por extensos esforços de reforma. Normalmente, um conhecido inquilino âncora será atraído para o local para incentivar uma renda estável. O desenvolvimento de terrenos acinzentados é geralmente mais barato do que o desenvolvimento de um lote novo, porque as linhas de esgoto, a eletricidade e outras infraestruturas básicas já estão em funcionamento, embora possa ser necessário trabalho para elevá-lo aos padrões atuais.
Existem várias vantagens no desenvolvimento de terrenos de campos cinzentos. Em comunidades desfavorecidas, onde os recursos comunitários diminuíram à medida que as pessoas mais ricas saem da área, um shopping center ou centro comunitário em um campo cinza pode revitalizar a comunidade. Para as cidades preocupadas com a densidade e com o desejo de maximizar o uso da terra dentro dos limites da cidade, a terra reconstruída dos campos cinzentos é frequentemente vista como algo positivo; ao invés de se espalhar, a cidade está fazendo uso das terras existentes. A remodelação também se traduz em altas receitas tributárias para as terras da cidade, o que pode ser atraente para cidades sem dinheiro.
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