Un mutuo globale è un prestito utilizzato per finanziare l’acquisto di due o più immobili. La caratteristica distintiva del mutuo globale è la “clausola di rescissione parziale”. La clausola differenzia il mutuo globale dal mutuo tradizionale perché offre al mutuatario la flessibilità di effettuare un rimborso parziale del prestito quando viene venduta una parte della proprietà garantita. Un mutuo tradizionale contiene generalmente una “clausola di vendita” e richiede il pagamento completo quando la proprietà garantita viene venduta.
Il mutuo coperta è generalmente considerato uno strumento a fini commerciali; tuttavia, ci sono diverse circostanze in cui diversi tipi di mutuatari potrebbero trovare un mutuo globale come uno strumento pratico per il finanziamento. Ad esempio, un acquirente di una casa che sta costruendo una nuova casa potrebbe utilizzare un mutuo globale per accedere al capitale della sua casa esistente e contribuire a finanziare la costruzione della nuova casa. Utilizzando un’ipoteca globale per coprire l’equità nella proprietà esistente e nella nuova proprietà, il mutuatario può utilizzare i fondi di un’ipoteca globale per iniziare a costruire prima di vendere effettivamente la casa attuale.
Gli investitori immobiliari, che possono possedere più immobili finanziati in tempi diversi con tassi differenti, possono utilizzare il mutuo ipotecario per consolidare i prestiti. Questo tipo di rifinanziamento funziona particolarmente bene quando i tassi di interesse sono bassi perché fornisce al mutuatario condizioni più favorevoli. Un altro vantaggio è che consolidando i prestiti, la nuova rata unica potrebbe essere inferiore alla combinazione di diversi mutui individuali, consentendo all’investitore di aumentare il flusso di cassa.
Il mutuo globale viene utilizzato anche dagli sviluppatori che richiedono una certa flessibilità: questi mutuatari acquistano grandi estensioni di terreno che verranno suddivise e vendute separatamente in momenti diversi in futuro, man mano che lo sviluppo progredisce. Ciò consente agli sviluppatori di acquistare tutta la proprietà con un prestito e, poiché ogni lotto più piccolo viene venduto, quella parte del mutuo globale viene estinta.
I costruttori che stanno lavorando a diversi progetti utilizzano anche mutui generali. L’ipoteca globale può essere utilizzata per finanziare più proprietà contemporaneamente. Man mano che ogni singolo progetto viene venduto, quella parte del mutuo globale viene rimborsata.
Un altro vantaggio per i mutuatari che utilizzano mutui globali è che possono essere in grado di negoziare condizioni migliori per il prestito. Poiché stanno assicurando il prestito con più proprietà, alcuni istituti di credito possono offrire tariffe e condizioni migliori grazie alla sicurezza extra.
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