La Federal National Mortgage Association, familièrement connue sous le nom de Fannie Mae ou FNMA, est une société de prêt hypothécaire agréée par le Congrès et soutenue par le gouvernement aux États-Unis. L’objectif principal de la Federal National Mortgage Association est de s’assurer que les acheteurs américains peuvent avoir accès à des taux hypothécaires abordables. L’association n’émet pas elle-même de prêts hypothécaires, mais achète et souscrit des prêts hypothécaires existants auprès des banques, ce qui libère de l’argent pour que les banques puissent continuer à prêter. L’association a été créée en 1938 pendant la Grande Dépression en tant qu’entité entièrement détenue par le gouvernement. Depuis lors, sa structure de direction et de propriété a subi plusieurs changements : elle était autrefois totalement indépendante, mais à partir de 2010, elle était placée sous la tutelle du gouvernement.
Depuis la création de la Federal National Mortgage Association, les prêts hypothécaires sont généralement plus disponibles et plus abordables pour les familles américaines. L’association a rendu cela possible en soutenant et en souscrivant des hypothèques unifamiliales, multifamiliales et en capital auprès de banques à travers le pays. En substance, l’association achète des prêts que les banques ont déjà accordés aux consommateurs. Cela donne aux banques plus d’argent à prêter aux nouveaux acheteurs de logements, et soutient également les prêts avec les paiements d’intérêts et les garanties de capital de l’association.
L’association appartenait au gouvernement fédéral lors de sa création en 1938. À cette époque, le gouvernement lui-même soutenait les hypothèques que l’association avait achetées. Quelques années plus tard, en 1968, l’association se scinde en deux. Une nouvelle Federal National Mortgage Association a été créée en tant qu’entité privée détenue par des actionnaires, et une Government National Mortgage Association a été créée en tant qu’organisation entièrement gouvernementale, principalement chargée de soutenir les programmes de prêts assurés par le gouvernement fédéral. La Government National Mortgage Association est souvent appelée Ginnie Mae.
Un troisième acteur est entré en scène en 1970, lorsque le Congrès a affrété la création de la Federal Home Loan Mortgage Corporation, généralement connue sous le nom de Freddie Mac, pour refléter et concurrencer la Federal National Mortgage Association. L’idée était que deux prêteurs hypothécaires indépendants ayant une responsabilité gouvernementale créeraient une saine concurrence sur le marché et aideraient à stabiliser la disponibilité de logements abordables et de prêts immobiliers à travers les États-Unis. La Federal National Mortgage Association a toujours été plus grande que la Federal Home Loan Mortgage Corporation, mais les deux sont, comme prévu, des concurrents sur le marché.
Bien qu’indépendantes, les deux entités étaient néanmoins tenues d’opérer dans le cadre d’un ensemble de paramètres de prêt stricts. Surtout, les associations ne peuvent acheter et garantir que des prêts « conformes ». La question de savoir si un prêt est considéré comme «conforme» est déterminée par l’Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Le calcul se concentre généralement sur les antécédents de crédit de l’emprunteur, la durée du prêt et la probabilité de remboursement en temps opportun. Initialement, un prêt devait être relativement strict et sécurisé pour passer pour conforme. Vers 2003, cependant, la norme s’est assouplie.
Face à la concurrence croissante de prêteurs tiers qui accordaient des prêts hypothécaires et des prêts importants pour peu, voire rien, la Federal National Mortgage Association et la Federal Home Loan Mortgage Corporation ont été autorisées à accepter des prêts similaires comme conformes. 2004 a marqué le début de la crise des subprimes aux États-Unis. Dans cette crise, les emprunteurs sont devenus de plus en plus incapables de payer leurs prêts hypothécaires et ont commencé à faire défaut. Les banques prêteuses, à leur tour, se sont tournées vers les associations pour honorer leurs garanties. Le volume des défauts de paiement et le nombre de paiements de garantie menaçaient de briser les associations. En 2008, le gouvernement fédéral est de nouveau intervenu, plaçant à la fois la Federal National Mortgage Association et la Federal Home Loan Mortgage Corporation sous la tutelle du gouvernement.
La tutelle est comme un renflouement en ce sens que le gouvernement fédéral s’est engagé à utiliser l’argent des contribuables pour aider les associations à effectuer des remboursements qu’elles ne peuvent pas se permettre. De cette manière, les associations pourront continuer à faire des affaires, malgré leurs lourdes pertes financières. Depuis 2010, les associations restent indépendantes; la tutelle influe sur certaines de leurs décisions financières, mais ne leur coûte pas leur autonomie.