La valutazione del terreno in genere comporta numerosi calcoli per determinare quanto denaro vale un appezzamento di terreno. Tra le altre cose, la valutazione richiede una determinazione del valore del terreno indipendentemente da eventuali edifici, quanto si prevede che il quartiere si sviluppi negli anni futuri e la probabilità di apprezzamento o deprezzamento. L’esecuzione della valutazione dei terreni è generalmente un’impresa molto complessa. I valutatori spesso utilizzano più di un metodo per determinare il valore del terreno prima di arrivare a un numero finale.
Conoscere il valore del terreno è importante per una serie di motivi. I potenziali acquirenti di terreni spesso vogliono sapere quanto vale un pezzo di terra prima di investire, ad esempio. I governi hanno anche interesse a sapere quanto vale un dato appezzamento di terreno per poter valutare le tasse sulla proprietà. La valutazione del terreno è il processo di accertamento del valore attuale effettivo di qualsiasi pezzo di terreno, sviluppato o meno.
Uno dei metodi di valutazione più comuni si basa sul prezzo di vendita di altri terreni simili. Il metodo di vendita comparabile esamina le vendite recenti di terreni simili all’interno della stessa area geografica per avere un’idea di cosa venderebbe il terreno sul mercato aperto. Spesso, il metodo di vendita comparabile richiede adeguamenti soggettivi per le differenze del terreno e dell’area circostante. Il prezzo di vendita di un lotto recintato può aiutare a determinare il valore di un lotto di dimensioni simili nelle vicinanze, ad esempio, ma se quel lotto confina con una strada trafficata, il suo valore sarà necessariamente leggermente diverso.
Molti valutatori utilizzano anche un modello di costo di sviluppo. Con questo metodo, i valutatori studiano i costi esistenti coinvolti nello sviluppo di appezzamenti di terreno simili e considerano tutti gli attributi fisici del terreno – come ruscelli, pozzi di irrigazione o terreno roccioso – che potrebbero influenzare il potenziale edilizio. Questo tipo di valutazione è in genere abbastanza esaustivo, tenendo conto di molti fattori diversi.
Se gli edifici sono già attaccati ai lotti, spesso le cose si complicano per quanto riguarda la valutazione. In questi casi, la valutazione del terreno richiede un calcolo di quanto gli edifici stanno influenzando il prezzo di vendita e quale sarebbe il valore del terreno senza quegli edifici annessi. Ci sono diversi metodi per fare questo calcolo.
I metodi di analisi del reddito e di analisi dei costi sono tra i più comuni. Nel metodo dell’analisi del reddito, i periti immobiliari stimano quanto guadagna la proprietà ogni anno. Quindi, gli agenti determinano il valore dell’edificio e assegnano una parte del reddito guadagnato all’edificio. Il resto è il valore del terreno.
I valutatori guardano anche alla creazione di valore con il metodo dell’analisi dei costi, ma solo in termini di quanto costa costruirli. Con questo metodo, il valore del terreno è il valore della proprietà meno i costi di costruzione. La valutazione dell’analisi dei costi viene spesso criticata per non aver preso in considerazione i costi di ammortamento o mantenimento.
Piuttosto che fare molte ipotesi e calcoli da soli, molte agenzie di valutazione moderne utilizzano computer e tecnologia per aiutarle a eseguire valutazioni dei terreni più rapide e accurate. Sono stati progettati vari programmi per sviluppare formule e calcolare il valore del terreno in base a una serie di fattori diversi. Questo processo è noto come valutazione di massa assistita da computer o CAMA.
I programmi CAMA di solito attingono a database più grandi di documenti di proprietà, informazioni sulle vendite e valutazioni fiscali degli anni passati. Questi database sono noti come sistemi di informazione geografica o GIS. Nessun computer può svolgere il lavoro di un essere umano, ma se utilizzato correttamente, un computer che esegue un programma CAMA può semplificare notevolmente il lavoro di un valutatore.
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