Le prospettive nella contabilizzazione dei pagamenti minimi di leasing differiscono tra il locatario e il locatore. Dal punto di vista del locatario, tali pagamenti sono calcolati per determinare l’importo più basso pagabile per la durata del contratto di locazione. I locatori, tuttavia, devono determinare il valore del contratto di locazione in un dato momento, sommando e sottraendo altri fattori di costo per arrivare al pagamento minimo del contratto di locazione. Calcolare questi minimi non è sempre semplice per nessuna delle parti, perché a parte l’effettiva struttura dei pagamenti ci sono altri fattori di costo che possono o meno entrare in gioco. Alcuni di questi costi sono a carico del locatario, gonfiando il canone minimo di locazione, mentre altri sono a carico del locatore, erodendo il valore del contratto di locazione.
I canoni di locazione tipici sono calcolati semplicemente dividendo l’importo totale dovuto per i canoni di locazione alla fine dei contratti, per il numero totale dei pagamenti da effettuare. L’importo ottenuto, tuttavia, non fornirà una rappresentazione accurata dei pagamenti minimi di locazione. I fattori che tipicamente hanno un impatto sul locatario sono i termini contrattuali aggiuntivi, le garanzie fornite in merito ai valori della proprietà dell’immobile locato alla fine del contratto di locazione e la compensazione aggiuntiva richiesta se il contratto di locazione non viene rinnovato come concordato. Tenendo conto di ciascuno di questi fattori rilevanti e sapendo come il locatario intende esercitare tali opzioni consentirà al contabile del locatario di arrivare a una cifra accurata.
D’altra parte, gli stessi principi si applicano al locatore quando si calcola il valore del contratto di locazione in un dato momento. Oltre ad accertare come il locatario intende esercitare le opzioni relative a fattori di costo rilevanti, il locatore deve anche rendere conto di tutti i costi aggiuntivi che sostiene. Tali costi sostenuti dal locatore possono includere in alcuni casi la manutenzione, l’assicurazione o addirittura le tasse. Sottraendo tali fattori di costo, mentre si ricostituiscono i fattori a carico del locatario, il locatore potrà tenere conto dei pagamenti minimi di locazione. Successivamente, il locatore può utilizzare questo come punto di partenza per determinare il valore in qualsiasi momento durante il contratto di locazione e quindi assegnare tale valore a fini contabili.
Il regolamento del Financial Accounting Standards Board (FASB) fornisce standard documentati che devono essere seguiti da entrambi i punti di vista quando si calcolano i pagamenti minimi di leasing. Il rispetto di tali standard assicura che sia il locatario che il locatore arrivino a valori utilizzando metodologie standard comprese da tutti i contabili e manager. La determinazione dei valori attuali, indipendentemente dallo scopo, può avere un impatto importante sulla contabilità generale di un’impresa. Ciò aiuta le aziende a evitare di interpretare erroneamente i rapporti finanziari o di rappresentare in modo errato valori ragionevoli per i contratti di locazione.
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