L’assicurazione ipotecaria, nota anche come assicurazione ipotecaria privata (PMI) o mutuante (LMI), è una polizza assicurativa che protegge i creditori dal potenziale default dei mutuatari. La polizza viene acquistata dall’istituto di credito ei premi vengono trasferiti ai mutuatari sotto forma di commissione applicata al pagamento mensile del mutuo. L’assicurazione ipotecaria è in genere richiesta per i mutui per i quali l’acconto è inferiore al 20% del valore dell’immobile acquistato.
Per qualificarsi per l’assicurazione ipotecaria, un mutuo potrebbe dover soddisfare le condizioni stabilite dalla Federal National Mortgage Association (Fannie Mae). Queste condizioni coprono le qualifiche del mutuatario, il tipo di proprietà contro cui viene preso in prestito e l’entità del mutuo. Se le condizioni sono soddisfatte, l’ipoteca assicurata può essere rivenduta nel mercato molto ampio e liquido dei titoli garantiti da ipoteca. Ciò consente ai prestatori di concedere o creare più prestiti di quelli che potrebbero altrimenti essere in grado di gestire perché i mutui più vecchi possono essere venduti.
Il costo dell’assicurazione ipotecaria può anche essere incorporato direttamente nel mutuo in un processo chiamato capitalizzazione. Se capitalizzato in questo modo, il premio diventa un’ulteriore detrazione fiscale nelle giurisdizioni in cui i pagamenti dei mutui sono deducibili dalle tasse.
Non tutti i mutuatari possono permettersi l’acconto del 20% necessario per evitare di pagare i premi dell’assicurazione ipotecaria. Per assistere questi mutuatari, è stata creata una tecnica di finanziamento nota come 80-10-10. Mentre l’ipoteca primaria o prima rimane all’80% del valore dell’immobile, l’acconto viene ridotto al 10% con fondi aggiuntivi provenienti da una seconda ipoteca. Mentre la seconda ipoteca comporta un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca più grande, l’eliminazione dell’assicurazione ipotecaria consente di estinguere il debito più rapidamente. Una volta che il capitale del mutuatario sale al 20%, i mutui possono essere combinati senza la necessità di un’assicurazione ipotecaria. Una variante nota come 80-15-5 potrebbe anche essere disponibile per gli acquirenti di case con contanti sufficienti solo per il 5% in meno.
All’inizio degli anni ‘1990, l’assicurazione ipotecaria divenne oggetto di una lieve controversia. Con l’acquisto e la vendita di mutui sul mercato secondario, ai proprietari di case a volte veniva addebitata l’assicurazione ipotecaria molto tempo dopo aver superato la soglia del 20% di capitale proprio. Dopo una breve inchiesta del Congresso, molti proprietari di case hanno ricevuto sconti da istituti di credito e le norme di segnalazione sono state rafforzate per prevenire il ripetersi.
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