La Federal National Mortgage Association, colloquialmente nota come Fannie Mae o FNMA, è una società di prestito ipotecario congressuale e sostenuta dal governo negli Stati Uniti. L’obiettivo principale della Federal National Mortgage Association è garantire che gli acquirenti di case statunitensi possano avere accesso a tassi ipotecari convenienti. L’associazione stessa non emette mutui, ma acquista e sottoscrive mutui esistenti dalle banche, il che libera denaro affinché le banche possano continuare a prestare. L’associazione è stata creata nel 1938 durante la Grande Depressione come entità interamente di proprietà del governo. La sua struttura di leadership e di proprietà ha subito diversi cambiamenti da allora: una volta era completamente indipendente, ma dal 2010 era sotto la tutela del governo.
Dalla creazione della Federal National Mortgage Association, i mutui sono stati generalmente più disponibili e più convenienti per le famiglie americane. L’associazione ha reso possibile tutto ciò sostenendo e sottoscrivendo mutui unifamiliari, multifamiliari e di capitale da banche di tutto il paese. In sostanza, l’associazione acquista prestiti che le banche hanno già concesso ai consumatori. Questo dà alle banche più soldi da prestare a nuovi acquirenti di case e sostiene anche i prestiti con il pagamento degli interessi e le garanzie principali dell’associazione.
L’associazione era di proprietà federale quando fu creata nel 1938. A quel tempo, il governo stesso sosteneva i mutui acquistati dall’associazione. Diversi anni dopo, nel 1968, l’associazione si scisse in due. È stata creata una nuova Federal National Mortgage Association come entità privata di proprietà degli azionisti e una Government National Mortgage Association è stata creata come organizzazione interamente governativa, principalmente incaricata di sostenere programmi di prestito assicurati a livello federale. La Government National Mortgage Association viene spesso chiamata Ginnie Mae.
Un terzo giocatore è entrato in scena nel 1970, quando il Congresso ha autorizzato la creazione della Federal Home Loan Mortgage Corporation, solitamente nota come Freddie Mac, per rispecchiare e competere con la Federal National Mortgage Association. L’idea era che due istituti di credito ipotecario indipendenti con responsabilità governativa avrebbero creato una sana concorrenza nel mercato e avrebbero contribuito a stabilizzare la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili e prestiti per la casa in tutti gli Stati Uniti. La Federal National Mortgage Association è sempre stata più grande della Federal Home Loan Mortgage Corporation, ma le due sono, come anticipato, concorrenti sul mercato.
Sebbene indipendenti, entrambe le entità erano comunque tenute a operare all’interno di una serie di parametri di prestito rigorosi. Soprattutto, le associazioni possono solo acquistare e garantire prestiti “conformi”. Se un prestito è considerato “conforme” è determinato dall’Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Il calcolo si concentra generalmente sulla storia creditizia del mutuatario, sulla durata del prestito e sulla probabilità di un rimborso tempestivo. Inizialmente, un prestito doveva essere relativamente severo e sicuro per passare come conforme. Spostandosi verso il 2003, tuttavia, lo standard si è allentato.
Di fronte alla crescente concorrenza di prestatori di terze parti che stavano estendendo mutui e prestiti significativi per poco, se non nulla, la Federal National Mortgage Association e la Federal Home Loan Mortgage Corporation sono state autorizzate ad accettare prestiti simili come conformi. Il 2004 ha segnato l’inizio della crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti. In questa crisi, i mutuatari sono diventati sempre più incapaci di pagare i loro mutui e hanno iniziato a insolvere. Le banche finanziatrici, a loro volta, guardavano alle associazioni per far valere le loro garanzie. Il volume delle inadempienze e il numero dei pagamenti di garanzia hanno minacciato di rompere le associazioni. Nel 2008, il governo federale è nuovamente intervenuto, ponendo sia la Federal National Mortgage Association che la Federal Home Loan Mortgage Corporation sotto la tutela del governo.
La tutela è come un salvataggio, nel senso che il governo federale si è impegnato a utilizzare i soldi delle tasse per aiutare le associazioni a effettuare rimborsi che non possono permettersi. In questo modo, le associazioni potranno continuare a fare affari, nonostante le loro forti perdite finanziarie. A partire dal 2010, le associazioni rimangono indipendenti; la tutela incide su alcune delle loro decisioni finanziarie, ma non costa loro l’autonomia.
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