Buy-down bezeichnet eine Senkung des Zinssatzes eines Darlehens. Diese Kürzung wird oft durch eine Zahlung bei Aufnahme des Kredits entweder durch den Kreditnehmer oder den Kreditgeber ausgeglichen. Diese Zahlung durch den Käufer wird als Kauf von Rabattpunkten bezeichnet.
Discount Point, auch Origination Point oder einfach Point genannt, ist die Gebühr, die zum Zeitpunkt der Ausleihe gezahlt wird. Ein Skontopunkt entspricht einem Prozent der Kreditsumme. Der Kauf eines Punktes kann den Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens um etwa 0.125% senken, wenn es sich um einen dauerhaften Rückkauf handelt.
Die meisten Buy-downs sind jedoch vorübergehend. Die Ermäßigung gilt nur für die ersten Jahre. 2/1 Buy-Down bezieht sich auf eine Senkung des Zinssatzes für die ersten zwei Jahre des Darlehens. Wenn der ermäßigte Satz drei Jahre lang gilt, wird er als 3/2/1-Buy-down bezeichnet.
Wenn der Zinssatz für ein Darlehen beispielsweise 9 % beträgt, beträgt der Zinssatz bei einem 3/2/1-Rückkauf im ersten Jahr 6 %, im nächsten Jahr 7 % und im dritten Jahr 8%. Nach Ablauf der ersten drei Jahre könnte der Satz dann wieder auf 9 % zurückgehen. Buy-Downs gibt es in verschiedenen Formen.
Es gibt zahlreiche Gründe, warum Menschen sich für die Buy-Down-Option entscheiden. Einer ist die finanzielle Not. Die Kreditzahlungen erhöhen sich allmählich, wenn ein Buy-down in Kraft tritt. Ein weiterer Grund ist die Notwendigkeit, den Kredit, für den ein Kreditnehmer in Frage kommen könnte, zu erweitern, da die anfänglichen monatlichen Zahlungen niedriger wären. Dies hängt natürlich ganz davon ab, ob der Kreditgeber die Buy-Down-Ratio bei der Festlegung der Kredithöhe berücksichtigt.
Auch Steuerermäßigungen durch Buy-Down sind möglich. Durch die Zahlung der Rabattpunkte für einen Buy-Down im Jahr des Kreditabschlusses kann ein Kreditnehmer einen Steuerabzug für dieses Jahr erhalten. Der niedrigere Zinssatz in den Folgejahren führt zwar zu geringeren Steuervorteilen, führt aber zu niedrigeren monatlichen Zahlungen.
Buy-downs sind nicht nur für Kreditnehmer von Vorteil, sondern auch für Kreditgeber. In der Baubranche werden zeitweilige oder dauerhafte Rückkäufe mit reduziertem Zinssatz während der gesamten Kreditlaufzeit angeboten, um die Menschen zum Kauf von Immobilien zu bewegen. In solchen Fällen zahlt der Kreditgeber die Rabattpunkte.
Buy-down wird häufig für Hypothekendarlehen verwendet. Bei der Überlegung, ob ein Kreditnehmer einen dauerhaften Buy-Down erhält, sollte er berechnen, wann seine Ersparnisse aus dem ermäßigten Zinssatz der Zahlung für die Rabattpunkte entsprechen würden. Ob Buy-Downs von Vorteil sind oder nicht, hängt ganz von demjenigen ab, der die Rabattpunkte kauft.
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