Eine negative Tilgung oder ein Neg-Am-Darlehen ist eine Art von Darlehen, das normalerweise beim Kauf von Immobilien verwendet wird und für Erstkäufer hilfreich sein kann, die sich keine hohen Vorauszahlungen leisten können. Bei einem Neg Am-Darlehen decken die anfänglichen Zahlungen nicht einmal die vollen Kosten der auf das Darlehen aufgelaufenen Zinsen. Die verbleibenden unbezahlten Zinsen werden zu dem geschuldeten Hausgeld addiert, so dass das Darlehen größer wird. Während dies für Käufer zunächst attraktiv sein mag, erlauben Neg-Am-Darlehen nur für kurze Zeit Zahlungen unter dem Zinssatz, und schließlich müssen die Zahlungen erhöht werden, um die vollen Zinskosten zu decken, die jetzt höher sind als sie es früher gewesen wären der Beginn, da der geschuldete Gesamtbetrag höher ist.
Wenn ein Immobilienmarkt heiß ist oder boomt, entscheiden sich einige Leute für einen Neg-Am-Darlehen, da die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass der Wert ihres Hauses schnell steigt und sie sich so für niedrigere Zahlungen refinanzieren können, die ihren anfänglichen Hauszahlungen ähnlich sind. Es gibt natürlich keine Garantie dafür, dass dies wahrscheinlich eintritt. Ein Immobilienmarkt kann plötzlich kalt werden und die Immobilienpreise können stagnieren oder sogar fallen. Dies kann die Angelegenheit für die Person, die das Neg-Am-Darlehen hat, weiter verkomplizieren. Wenn die Hypothekenzahlungen nicht beglichen werden können, muss die Person das Haus möglicherweise mit Verlust verkaufen, da sie nicht nur für das anfängliche Darlehen, sondern auch für die noch nicht bezahlten Zinsen verantwortlich ist. Eine Person mit wenig Eigenkapital in einem Haus kann am Ende ohne Haus und zusätzlichem Geld schulden.
Was eine Person bei einem Neg Am-Darlehen erwarten kann, ist, dass die Zahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums steigen. Dies kann nach ein bis zwei Jahren, in der Regel höchstens innerhalb von fünf Jahren, der Fall sein, Kreditzahlungen müssen mindestens die Zinsen decken. Wenn Sie ein Neg Am-Darlehen haben und Zahlungen an den Kapitalgeber leisten oder zusätzliche Zinsen decken können, bevor dies erforderlich ist, wird dies dringend empfohlen.
Die Zinsen für Neg-Am-Darlehen werden fast immer zu einem variablen Zinssatz gewährt. In einem Markt mit steigenden Zinsen können Schulden, die durch unbezahlte Zinsen entstanden sind, schnell in die Höhe schnellen. Wenn die Zinsen sinken, was wiederum nicht immer etwas ist, auf das Sie sich verlassen können, können weniger Gesamtschulden geschuldet werden.
Die Zahlungen für diese Art von Darlehen steigen nicht unbedingt dramatisch. Einige Neg-Am-Darlehen sind abgestuft – das heißt, im Laufe der Zeit werden Ihre Zahlungen schrittweise erhöht, bis Sie zumindest die Zinsen und oft auch einen Teil des Kapitals zahlen. Eine andere Art von Darlehen, die dem Neg Am-Darlehen ähnlich ist, ist das Nur-Zins-Darlehen. Hypothekenzahlungen dürfen für einen bestimmten Zeitraum nur die geschuldeten Zinsen decken. Das bedeutet, dass sich die Kredithöhe nicht erhöht, aber auch nicht verringert. Sofern sich der Immobilienwert nicht erhöht, bedeutet ein Nur-Zins-Darlehen lediglich die Zeit und kein zusätzliches Eigenkapital für ein Eigenheim. Auch diese unterliegen nach Ablauf einer bestimmten Frist Zahlungserhöhungen, so dass nicht nur Zinsen, sondern auch ein Teil der Kapitalsumme gezahlt wird.