L’approche par le revenu est un type de processus ou d’approche d’évaluation couramment utilisé par les évaluateurs au cours du processus d’évaluation de la valeur des biens immobiliers ou d’autres avoirs. Bien que la formule utilisée dans le cadre de l’approche varie quelque peu en fonction du type de participation en cause, l’idée générale est de déterminer quel type de revenu ou de rendement peut raisonnablement être attendu de l’actif dans une période de temps spécifiée. Les investisseurs utilisent généralement l’approche du revenu lorsqu’ils considèrent le potentiel de l’immobilier résidentiel ou commercial en termes de niveau de revenu qui pourrait être généré par la location ou la location de la propriété.
Pour l’essentiel, l’approche du revenu utilise des méthodes qui appartiennent à l’une des trois différentes catégories de classes. Une méthode est connue sous le nom de capitalisation directe. Cette méthode consiste à identifier le résultat net d’exploitation annuel et à le diviser par le taux de capitalisation lié à l’immeuble. Le montant du bénéfice d’exploitation net annuel comprend la prise en compte des coûts d’entretien, des améliorations de la propriété, de l’amortissement, de l’assurance et de tout autre facteur qui réduira les bénéfices associés à la possession et à l’utilisation de la propriété dans une entreprise de génération de revenus. Si le chiffre qui en résulte n’indique pas que la propriété générera des revenus au-delà de ceux nécessaires à l’exploitation de l’entreprise, les investisseurs chercheront probablement des opportunités ailleurs.
Une deuxième méthode de l’approche du revenu est connue sous le nom de méthode des flux de trésorerie actualisés. Ici, l’idée est de relier le cash-flow annuel au taux d’actualisation afin de déterminer le taux de capitalisation. Cela diffère de la méthode de capitalisation directe en ce qu’un taux dérivé du marché n’est pas utilisé dans le calcul. Selon que l’objectif est d’utiliser l’immeuble comme investissement sur le long terme, le résultat net d’exploitation peut être ou non un facteur majeur de cette méthode.
Le multiplicateur de loyer brut est une méthode dans l’approche du revenu qui prend en considération les revenus générés par les loyers et les baux de l’immobilier par rapport au prix de vente de l’immeuble. Selon les objectifs de l’investisseur, il peut être plus utile de déterminer le rapport entre le loyer annuel et le prix de vente, ou de calculer le rapport entre le prix de vente et le loyer mensuel ou le montant du bail. Lorsque l’idée est d’acheter des maisons locatives ou des immeubles d’appartements comme investissement à long terme, cette méthode fournit un aperçu rapide du revenu de base que l’on peut attendre de la propriété. Souvent, cette méthode est utilisée en conjonction avec l’une des deux autres méthodes afin de déterminer si l’investissement vaut vraiment le temps et l’argent de l’investisseur.