A alavancagem da dívida é um processo de criação de um equilíbrio entre a dívida criada e o retorno obtido dos investimentos adquiridos com a criação dessa dívida. A ideia geral por trás da alavancagem da dívida é evitar o esgotamento de muitos recursos na aquisição, ao mesmo tempo em que maximiza o retorno que é derivado da oportunidade de investimento. Esta estratégia geral é frequentemente utilizada quando se trata de adquirir um imóvel por meio de empréstimos bancários como meio de financiamento da compra.
A melhor maneira de entender a alavancagem da dívida é considerar um exemplo que envolve a compra de um imóvel alugado. Em vez de usar todos os recursos disponíveis para comprar o imóvel, o mutuário usa uma parte de seus fundos para pagar a entrada do imóvel. O restante do preço de compra é financiado por meio de uma hipoteca emitida por um banco ou outra instituição financeira.
Supondo que os pagamentos do empréstimo sejam cobertos pelas taxas de aluguel mensais cobradas pelo aluguel do imóvel aos inquilinos, o mutuário criou um equilíbrio entre a receita obtida com a propriedade e a retirada gradual da dívida incorrida como parte da aquisição do imóvel. Ao longo do caminho, o mutuário constrói patrimônio na propriedade usando uma abordagem de alavancagem de dívida. Ao mesmo tempo, ele cria uma posição em que lucros adicionais são obtidos se a propriedade for vendida a um preço superior ao preço de compra inicial. Quando os benefícios fiscais são contabilizados, a abordagem de alavancagem aumenta significativamente o retorno obtido sobre o investimento, enquanto usa relativamente poucos recursos do mutuário.
A mesma estratégia geral de alavancagem da dívida pode ser usada com outros tipos de ativos, incluindo a aquisição de ações. Desde que os retornos sejam suficientes para cobrir a dívida contraída no processo de aquisição, o investidor tem uma posição equilibrada. Quando as ações são finalmente vendidas com lucro, o investidor não apenas emerge com a dívida totalmente paga, mas tem um lucro para mostrar pelo esforço que não seria possível sem o uso de uma abordagem de alavancagem de dívida.
Embora usar a alavancagem da dívida como ferramenta de investimento seja frequentemente uma boa ideia, é importante lembrar que a volatilidade do mercado pode interromper o processo. Caso a opção de compra de ações não tenha o desempenho previsto, pode não gerar retorno suficiente para cobrir o reembolso do empréstimo utilizado para pagar as ações. Em última análise, isso levará a uma perda em vez de lucro para o investidor, uma vez que outros ativos devem ser usados para saldar a dívida.