A maioria dos empréstimos de project finance são empréstimos garantidos em que o projeto garante o empréstimo em caso de inadimplência e os credores não podem fazer reivindicações adicionais. Alguns são empréstimos limitados, sem direito de regresso, garantindo um determinado montante aos credores em caso de inadimplência, mas não permitindo reivindicações adicionais contra o empréstimo. Alguns podem ser respaldados por garantias adicionais de acesso a mais financiamento por meio de credores que podem relutar em conceder grandes empréstimos sem garantia de pagamento, caso surja um problema durante o curso de um projeto. Financiar projetos como pontes, estradas e grandes estruturas pode ser um desafio devido às grandes quantias de dinheiro envolvidas e à complexidade desses projetos.
Em um empréstimo de projeto sem direito de regresso, o mutuário concorda em usar o próprio projeto, incluindo os fluxos de caixa que ele gera, como garantia do empréstimo. Se o devedor entrar em default durante a construção ou após o reembolso, o credor pode apreender o projeto e tentar recuperar o prejuízo. Isso pode funcionar para projetos como prédios de apartamentos e edifícios de escritórios, onde o credor pode usar o projeto de alguma forma para compensar as perdas. Em projetos como pontes, esse tipo de empréstimo não é tão adequado.
Outra opção é o empréstimo limitado sem direito de regresso. Em um contrato de empréstimo limitado, o credor tem a garantia de uma determinada porcentagem do empréstimo. Essa garantia pode vir de um órgão do governo ou do próprio governo com alguns projetos, e também pode ser originada de investidores que fornecem o lastro em troca de uma parcela dos recursos. Os empréstimos limitados de project finance tendem a ser menos arriscados por causa de um resultado garantido, mas como representam apenas uma porcentagem do total, a perda para o credor pode ser significativa.
Com os dois tipos de empréstimos de project finance, as cláusulas do contrato proíbem o credor de obter fundos adicionais do projeto em caso de inadimplência. Assim que ficar claro que o empréstimo não pode ser reembolsado, o credor deve aceitar a liquidação oferecida nos termos e não tem recurso adicional para recuperar mais fundos. Os credores devem considerar esse risco quando emitem empréstimos de project finance e podem cobrar juros altos ou criar outros termos para estruturar o empréstimo com cuidado e minimizar o potencial de problemas.
É comum que os desenvolvedores de projetos criem uma entidade de propósito específico (SPE) para lidar com o financiamento, como empréstimos de project finance, para o projeto. A entidade é separada de todas as outras operações de negócios, o que isola o projeto de outros empreendimentos. Isso garante que, se um projeto falhar, não levará consigo uma empresa inteira, e os ativos que pertencem à empresa serão protegidos dos credores associados ao projeto. Os credores só podem trabalhar com a SPE, não tendo acesso a recursos de empresas e entidades associadas.