Qual é o processo de encerramento?

O processo de execução hipotecária é o mecanismo legal por meio do qual um credor ou titular de penhor pode legalmente obter o controle de uma parte da propriedade de um devedor que não honrou os termos de uma hipoteca ou contrato de dívida. Diferentes estados e nações têm leis em vigor que especificam a rapidez com que um titular de garantia pode executar a hipoteca após um pagamento perdido. O proprietário perde todos os direitos de propriedade de uma propriedade depois que o titular da garantia executa a hipoteca sobre ela.

Quando um mutuário deixa de fazer um pagamento oportuno da hipoteca, a companhia hipotecária normalmente avalia uma multa e notifica as agências de crédito sobre o atraso no pagamento. Muitos credores tentam acomodar os mutuários que atrasaram os pagamentos da hipoteca porque o processo de execução hipotecária pode ser caro. Os agentes de cobrança empregados pelo banco tentam entrar em contato com o mutuário e cobrar a dívida não paga. Os credores podem optar por encerrar os mutuários que não podem arcar com os pagamentos ou permitir que o mutuário tente uma venda pré-execução hipotecária.

As vendas pré-execução hipotecária envolvem mutuários que não conseguem vender suas casas porque o preço de mercado caiu abaixo do saldo da hipoteca devida e agora não podem mais pagar os pagamentos da hipoteca. O titular da garantia concorda em permitir que o mutuário venda a casa por menos do que o valor devido na hipoteca. Essas vendas também são conhecidas como “vendas a descoberto” e tanto o tomador do empréstimo quanto o titular do penhor devem concordar com o preço de um comprador antes que a casa possa ser vendida. Os mutuários que conseguem negociar com sucesso uma venda a descoberto evitam a execução hipotecária, mas, se um acordo não pode ser alcançado, o credor normalmente segue em frente com o processo de execução hipotecária.

Um titular de garantia requer ao tribunal local a execução forçada da casa. Um juiz analisa os documentos relativos à colocação da garantia e à evidência do credor de que o mutuário não cumpriu a obrigação de garantia. Os mutuários têm o direito de recorrer da execução hipotecária, mas geralmente, se o credor puder provar que o devedor está inadimplente, o juiz permite que o titular da garantia execute a hipoteca da casa. A transferência da escritura é registrada no tribunal que transfere a casa do mutuário para o titular do penhor. O processo de execução hipotecária da decisão judicial termina com o titular da garantia vendendo o imóvel e utilizando os recursos arrecadados para saldar a dívida do tomador.

O processo de execução hipotecária pode ser caro para o titular da garantia em termos de despesas legais. Alguns detentores de penhoras leiloam casas hipotecadas abaixo do preço de mercado para evitar custos de manutenção de longo prazo. Os credores que não leiloam casas geralmente recebem lances mais altos vendendo casas com a ajuda de corretores de imóveis, mas as taxas e impostos dos corretores esgotam o produto da venda.

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