La proprietà come classe di attività è una delle più interessanti disponibili. L’asset class immobiliare combina il potenziale di apprezzamento del capitale con un flusso di cassa consistente attraverso la riscossione degli affitti. D’altra parte, gli investitori che acquistano proprietà devono fare i conti con la relativa illiquidità del settore immobiliare e con le sfide inerenti alla gestione di una classe di attività, che possono avere più in comune con la gestione di un’impresa che con altri veicoli di investimento passivi.
Uno dei principali vantaggi della proprietà come classe di attività è che offre il potenziale per un flusso di cassa significativo. Le obbligazioni in genere offrono flusso di cassa, anche se a tassi bassi rispetto al loro livello di rischio, e le azioni che producono dividendi in genere traggono la maggior parte del loro potenziale di crescita dall’apprezzamento del prezzo rispetto al pagamento dei dividendi. Gli investimenti immobiliari, tuttavia, tendono a fornire la maggior parte del loro rendimento sotto forma di reddito operativo netto (NOI). Finché la proprietà funziona correttamente, il suo proprietario dovrebbe godere di un regolare reddito in contanti, anche dopo aver pagato sia le spese operative che il servizio del debito.
Gli investitori in proprietà immobiliari beneficiano della possibilità di utilizzare la leva finanziaria. Il finanziamento immobiliare potrebbe essere disponibile a livelli fino all’80 percento del prezzo di acquisto, quindi i proprietari di immobili possono utilizzare il debito per trarre vantaggio dai crescenti valori e dai crescenti NOI e per moltiplicare i loro effetti positivi. Altre classi di attività, come le azioni, che offrono l’opportunità di utilizzare la leva finanziaria sono generalmente soggette a call a breve termine. Il finanziamento immobiliare dura per periodi di tempo lunghi e fissi, rendendo più facile per gli investitori superare gli alti e bassi del mercato.
La proprietà come classe di attività offre anche il potenziale di apprezzamento. Sebbene gli immobili possano perdere valore, di solito offrono un apprezzamento a lungo termine pari o superiore al tasso di inflazione. Il potenziale di apprezzamento deriva dal fatto che gli immobili sono un bene tangibile che è scarso, perché non si sta creando alcun terreno aggiuntivo.
La natura tangibile del settore immobiliare è legata anche a uno dei suoi principali svantaggi: richiede una gestione. Sebbene sia possibile acquisire la proprietà di una proprietà all’interno di una struttura passiva, la maggior parte dei beni immobiliari deve avere qualcuno che svolga compiti come riscuotere gli affitti, pagare le bollette, prendersi cura di edifici e affittare spazi vuoti. Ciò rende la proprietà molto più difficile da possedere rispetto a beni passivi come azioni e obbligazioni.
Azioni, obbligazioni e altre classi di attività cartacee hanno un vantaggio aggiuntivo rispetto agli investimenti immobiliari perché sono liquidi. La maggior parte degli investimenti in carta può essere scambiata rapidamente a un costo minimo. La proprietà come asset class, tuttavia, è illiquida. La vendita di proprietà a un prezzo di mercato equo richiede in genere settimane o mesi e comporta commissioni di transazione che possono variare dall’1% al 10%. Per gli investitori che devono essere in grado di convertire rapidamente i propri beni in contanti, il settore immobiliare in genere non è una buona scelta.
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