La cartolarizzazione dei mutui rappresenta uno scostamento dai tradizionali modelli di home lending in cui l’istituto finanziario originatore di un prestito conserva la cambiale e il rischio di default fino alla scadenza dell’obbligazione. Invece, la cartolarizzazione è un processo in cui i finanziatori originano mutui e poi li vendono a entità in grado di raggruppare un gran numero di titoli ipotecari in prodotti titoli destinati a distribuire il rischio di credito tra più parti. Con le banche originarie così liberate dal rischio a lungo termine presentato da un ampio portafoglio di mutui, sono effettivamente incentivate a concedere il maggior numero possibile di prestiti per generare commissioni massime. Guadagnando una popolarità diffusa negli anni ‘1990, la cartolarizzazione dei mutui si è in gran parte interrotta negli Stati Uniti a partire dal 2007, quando il crollo del mercato immobiliare statunitense ha iniziato a manifestarsi.
La diversificazione del rischio attraverso la cartolarizzazione comporta la vendita della cambiale a società con la capacità di trasformare molte di queste note in un titolo disponibile per l’acquisto da parte degli investitori. I beni ipotecari sono spesso venduti a una società veicolo (SPV), o trust, per garantire agli investitori il diritto al pagamento del capitale e degli interessi. Il pericolo di insolvenza sull’ipoteca sottostante viene quindi spostato sugli investitori e lontano dalla banca di origine. Il mercato per questi tipi di prodotti in titoli ha tradizionalmente incluso individui, comuni, entità aziendali e altri investitori istituzionali. I prestiti raggruppati in questo tipo di processo possono includere prestiti immobiliari residenziali e prestiti commerciali.
La cartolarizzazione di mutui negli Stati Uniti che coinvolgono prestiti sponsorizzati dal governo federale Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae viene generalmente realizzata in uno dei tre modi principali. I titoli possono essere raggruppati e venduti come titoli pass-through unificati. In alternativa, gli importi degli interessi e del capitale dei pool di prestiti possono essere suddivisi e venduti come flussi separati.
Infine, esiste la possibilità di vendere obbligazioni ipotecarie collateralizzate (CMO), altrimenti note come tranche, che comportano vari gradi di rischio per gli investitori. Le tranche più elevate sono quelle che offrono il minor rischio ma rendimenti più modesti. Le tranche inferiori sono caratterizzate da un rischio maggiore ma anche dalla possibilità di generare enormi profitti.
I fautori della pratica della cartolarizzazione ipotecaria spesso propagandano il fatto che il processo consente una maggiore disponibilità di mutui per la casa e offre agli investitori un veicolo attraverso il quale ottenere consistenti ritorni. Altri ritengono che le pratiche di cartolarizzazione dei mutui prevalenti dall’inizio del boom immobiliare fino alla fine del 2007 abbiano notevolmente aggravato la crisi finanziaria globale. Alcuni sostengono che la colpa maggiore dovrebbe spettare alle agenzie di rating del credito e alle banche di investimento, che ritengono abbiano incautamente raggruppato mutui subprime rischiosi e li abbiano presentati agli investitori come molto più sicuri di quanto alla fine si siano rivelati.
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