I mutui su beni di terzi sono prestiti che vengono utilizzati per aiutare gli inquilini a finanziare un qualche tipo di progetto associato a un terreno affittato. Spesso, questo tipo di mutuo è utile per fornire le risorse necessarie per erigere un edificio o una serie di edifici sul terreno affittato. Per la maggior parte, il contratto di locazione del terreno deve durare un certo numero di anni prima che un prestatore consideri seriamente l’approvazione della domanda di mutuo.
L’utilizzo di un mutuo di locazione è comune con lo sviluppo di immobili a fini commerciali. Ad esempio, uno sviluppatore può ottenere un contratto di locazione di cinquant’anni su una superficie che è già o sarà destinata a uso commerciale a breve. Una volta stipulato il contratto di locazione, lo sviluppatore può garantire un’ipoteca di locazione come mezzo per ottenere fondi per costruire un centro commerciale sulla superficie. Supponendo che l’investimento vada a buon fine, il centro commerciale genera entrate sufficienti per coprire sia il contratto di locazione del terreno che il rimborso dell’ipoteca secondo i termini e le condizioni delineati nel contratto di prestito.
Uno dei vantaggi del mutuo ipotecario in locazione è che consente allo sviluppatore di procedere senza impegnare una grande quantità dei suoi beni nel progetto di sviluppo. In questo modo è possibile effettuare i pagamenti della locazione del terreno e le rate mensili del mutuo utilizzando il capitale disponibile mentre lo sviluppo è in corso. Una volta che il progetto è completato e lo sviluppo inizia a generare reddito da solo, quel flusso di entrate può essere utilizzato per pagare sia il mutuo che l’affitto del terreno, oltre a fornire allo sviluppatore una fonte di reddito costante da utilizzare per altri progetti.
È importante notare che un’ipoteca di locazione è sostituita dal contratto di locazione del terreno che concede l’accesso al locatario al terreno, assumendo che il contratto di locazione fosse in vigore prima dell’approvazione dell’ipoteca. Ciò significa che se l’inquilino è inadempiente sia sul contratto di locazione che sull’ipoteca, il contratto di locazione avrà la priorità, poiché è considerato un privilegio di primo grado. Una volta che il contratto di locazione è stato liquidato, eventuali pretese del creditore del mutuo vengono affrontate e parzialmente o completamente liquidate.
Come con qualsiasi tipo di situazione di prestito, i finanziatori che offrono mutui su beni di terzi esaminano da vicino il rating creditizio del richiedente il prestito. In genere, il creditore vorrà anche l’assicurazione dal proprietario di essere a conoscenza dei piani di sviluppo dell’inquilino e non ha obiezioni a tali piani. Inoltre, è probabile che il creditore esamini da vicino il potenziale del progetto per diventare finalmente autosufficiente e generare un reddito sufficiente per rimborsare il mutuo secondo i termini. Qualora il creditore ritenga che il progetto di sviluppo non abbia ragionevoli possibilità di successo, molto probabilmente la richiesta di mutuo verrà respinta.
Smart Asset.