Per calcolare l’ammortamento degli investimenti immobiliari, è importante conoscere la classificazione della vita utile per tale proprietà. L’ammortamento è una misura della perdita di valore di un bene nel tempo a causa dell’uso o del deterioramento. Ai fini fiscali, la vita utile dei beni può essere trovata nei piani di ammortamento stampati dalle autorità fiscali governative. Negli Stati Uniti, questa autorità è l’Internal Revenue Service (IRS).
Il calcolo dell’ammortamento degli investimenti immobiliari consente un vantaggio fiscale che l’investitore immobiliare può rivendicare sul proprio reddito da investimento. L’importo effettivo che può essere richiesto dipenderà dall’importo pagato per la proprietà, dal tipo di proprietà e dal metodo di ammortamento utilizzato. Un investitore non può detrarre l’intero costo della proprietà nell’anno di acquisto. Poiché l’immobile sarà utile per più anni, e quindi produrrà reddito nel tempo, il costo viene ripartito nello stesso periodo di tempo.
Negli Stati Uniti, la maggior parte dell’ammortamento aziendale viene calcolata utilizzando il sistema di recupero dei costi accelerato modificato, noto anche come MACRS. L’IRS fornisce informazioni relative alla classe di recupero e al periodo di recupero di un immobile, o alla vita utile, e ai metodi di ammortamento consentiti. Gli affitti residenziali e le strutture commerciali sono due principali classificazioni di ammortamento. I periodi di ammortamento degli investimenti immobiliari per gli immobili residenziali in locazione sono di 27.5 anni e il periodo per gli edifici commerciali è di 39 anni.
Con il sistema MACRS, l’unico metodo di ammortamento che può essere utilizzato sia per gli immobili residenziali in affitto che per gli edifici commerciali è l’ammortamento a quote costanti. Ciò significa che l’ammortamento totale ammissibile dell’investimento immobiliare, o il costo dell’investimento, sarà diviso equamente durante la vita imponibile del bene. La base o l’importo investito nell’attività è il costo dell’investimento immobiliare più le spese di liquidazione, come le commissioni di estratto, le spese di registrazione e l’assicurazione del titolo.
Affinché sia consentito l’ammortamento, la proprietà deve essere utilizzata in un’attività commerciale o redditizia. Poiché l’ammortamento degli investimenti immobiliari viene richiesto ogni anno, la base, o il valore, del bene diminuisce dell’importo dell’ammortamento annuale ammissibile. Questo vale per ogni anno di vita del bene, indipendentemente dal fatto che il contribuente rivendichi effettivamente l’intero importo consentito.
Quando si calcola l’ammortamento degli investimenti immobiliari, può essere ammortizzato solo il costo dell’investimento applicabile ai fabbricati e non il costo del terreno su cui si trovano i fabbricati. I terreni non possono essere ammortizzati perché non si consumano o si consumano come fanno le strutture o altri beni. Tuttavia, i costi di preparazione del terreno, come l’abbellimento, possono essere ammortizzati se sono associati a proprietà ammortizzabili e può essere determinata una vita per loro.
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