Les fiducies de placement immobilier non négociées (FPI non négociées) sont des portefeuilles immobiliers privés. Une FPI est un type de société qui permet à plusieurs investisseurs de partager leurs intérêts dans un portefeuille immobilier, de la même manière que les investisseurs partagent les bénéfices d’un portefeuille d’actions par l’intermédiaire d’un fonds commun de placement. Une FPI peut être cotée en bourse en bourse ou privée. Contrairement aux RIET, les FPI non négociées ne négocient pas les actions de la FPI sur une bourse publique.
Le concept de FPI est né aux États-Unis en 1960, mais s’est depuis étendu à de nombreux pays du monde. Étant donné que de nombreux pays n’autorisent pas les citoyens étrangers à posséder des biens, la FPI est devenue un moyen légitime pour les investisseurs étrangers de profiter de la propriété partielle de biens immobiliers étrangers. La FPI traditionnelle est cotée en bourse, ce qui permet la libre transférabilité des actions par l’investisseur à tout moment sur une bourse. Pendant les replis des marchés financiers mondiaux, la capacité des investisseurs d’abandonner leurs actions dans une FPI cotée en bourse commence à affecter la valeur de la FPI cotée en bourse et les rendements qu’elle pourrait offrir aux investisseurs.
La popularité des FPI non négociées est le résultat d’un climat économique défavorable en tant que véhicule qui pourrait forcer les investisseurs à surmonter les aléas économiques. Les investisseurs dans une FPI non cotée engagent leur argent pour une durée spécifique, généralement de sept à 10 ans, et ne peuvent pas facilement retirer ou échanger cet intérêt avant l’expiration de la durée de l’investissement. Au cours de cette période, l’investisseur gagne des dividendes sur son placement jusqu’à ce que la durée du placement se termine et que la FPI non négociée soit liquidée ou qu’un premier appel public à l’épargne soit organisé. L’investisseur dans ce type de FPI privé négocie des liquidités contre des rendements de dividendes stables, protégeant ainsi de la volatilité du marché boursier. Les FPI cotées en bourse sont vulnérables aux marchés volatils.
À bien d’autres égards, les FPI non négociées sont tout comme les FPI cotées en bourse. Aux États-Unis, les deux doivent s’inscrire auprès de la Securities & Exchange Commission et sont tenus de verser 90% de leurs revenus sous forme de dividendes. Les deux types de FPI bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les sociétés fiscales pass-through qui peuvent éviter la double imposition. Les FPI non négociées se sont même développées dans le domaine des biens immobiliers spécialisés qui relevaient des FPI cotées en bourse. En plus des quatre types d’immobilier standard – bureaux, commerces, appartements et industriels – les FPI non négociées investissent désormais dans des installations de libre-entreposage, des bâtiments de soins de santé, des lieux de divertissement, des terrains forestiers et d’autres types d’actifs non traditionnels.