Un marché des capitaux immobiliers se compose de particuliers et d’investisseurs institutionnels qui investissent de l’argent directement ou indirectement dans l’immobilier. Les entreprises de construction dépendent fortement des injections de liquidités du marché des capitaux pour financer les travaux sur les bâtiments neufs et existants. Étant donné que les investissements immobiliers sont garantis par des biens immobiliers ou des hypothèques, le marché des capitaux immobiliers expose normalement les investisseurs à des niveaux de risque inférieurs à ceux des investissements sur des marchés de capitaux non garantis.
Les investissements directs sur le marché des capitaux impliquent souvent des fiducies de placement immobilier (FPI). Lorsque les investisseurs achètent des actions d’une FPI, le produit de la vente des actions est utilisé pour acheter des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels. Normalement, une seule FPI possède une grande variété de biens immobiliers situés à différents endroits afin de protéger les investisseurs en cas de baisse des prix de l’immobilier sur un marché particulier. Les investisseurs reçoivent des dividendes qui sont constitués des revenus locatifs ou des bénéfices générés par les ventes immobilières. Les FPI contribuent à stimuler le marché immobilier parce que les sociétés de construction peuvent vendre des propriétés à ces fonds et utiliser le produit de la vente pour financer la construction de nouveaux développements.
Outre l’achat de biens immobiliers, certaines FPI investissent dans des prêts hypothécaires commerciaux ou résidentiels. Les paiements d’intérêts sur les prêts sous-jacents sont transférés aux actionnaires du FPI sous forme de paiements de dividendes. Dans la plupart des cas, les FPI achètent d’importants lots de prêts hypothécaires auprès de sociétés d’investissement et ces entreprises utilisent le produit de la vente pour financer davantage de prêts. Les achats immobiliers ont tendance à augmenter lorsque le financement est facilement disponible, ce qui signifie que les FPI soutiennent indirectement le marché des capitaux immobiliers.
Alors que les FPI n’investissent que dans l’immobilier et les prêts hypothécaires, de nombreux fonds communs de placement et sociétés de fonds de couverture investissent dans une grande variété de titres différents qui peuvent inclure des biens immobiliers et des prêts. Les gestionnaires de fonds considèrent ces types d’investissements comme relativement stables par rapport aux investissements en actions et de nombreuses entreprises conservent un pourcentage fixe d’actifs liés à l’immobilier dans de nombreux types de fonds d’investissement. Par conséquent, les entreprises de construction et les prêteurs doivent continuer à construire des propriétés et à souscrire des prêts pour satisfaire la demande de titres liés à l’immobilier.
De nombreuses sociétés de financement n’accordent des prêts qu’aux emprunteurs solvables, tandis que les entreprises de construction vérifient généralement les actifs des particuliers avant d’accepter des offres sur de nouvelles maisons. Cela signifie que les personnes ayant un crédit médiocre ou un revenu minimal sont souvent incapables d’acheter un bien immobilier ou d’obtenir des prêts. Certains acteurs du marché des capitaux immobiliers accompagnent ces personnes en leur proposant de financer des prêts à haut risque et des développements immobiliers. Ces sociétés de fonds atténuent les risques encourus en appliquant des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs conventionnels. De plus, de nombreuses entreprises vendent certains de ces titres à haut risque à d’autres investisseurs.