Um segundo contrato de fideicomisso é um empréstimo concedido contra o valor de uma propriedade quando esse empréstimo já existe. Os empréstimos para imóveis são numerados de acordo com a data em que foram anexados. Se um comprador de uma casa obtém um empréstimo bancário para comprar uma casa, por exemplo, esse empréstimo é considerado o principal, ou primeiro, título de fideicomisso. Se o comprador posteriormente obtiver outro empréstimo para a mesma propriedade, esse empréstimo será o segundo título de fideicomisso. As segundas ações de confiança são inferiores às ações de confiança primárias, e uma ação primária deve sempre ser paga primeiro. Por esse motivo, um segundo contrato de fideicomisso é considerado arriscado e geralmente acarreta uma alta taxa de juros.
Os atos fiduciários são muito semelhantes às hipotecas. Na maioria das vezes, é a lei local que determina se o mutuário usa uma hipoteca ou instrumento fiduciário para garantir uma dívida. Nos Estados Unidos, cabe aos estados individuais identificá-los como “estados hipotecários” ou “estados de confiança”, com base nas leis de propriedade imobiliária e falências em vigor lá. A principal diferença está no número de partes envolvidas.
Em uma situação de hipoteca, existem duas partes: o credor e o devedor. Em um fideicomisso, existem três: o credor, o devedor e um fiduciário, que detém o título da propriedade para o benefício do proprietário. Na maioria das vezes, especialmente em atos comerciais de confiança negociados por meio de bancos ou outras grandes entidades, o administrador fiduciário e o credor são os mesmos. É comum, então, que hipotecas e fundos funcionem indistinguivelmente.
O uso mais comum para atos fiduciários é na obtenção de capital para comprar propriedades. As casas geralmente custam mais do que um comprador pode pagar adiantado, e um contrato de fideicomisso representa uma nota promissória que dá ao comprador acesso a uma certa quantia em dinheiro condicionada ao reembolso em um cronograma especificado, com juros. Porém, freqüentemente acontece que a quantidade de dinheiro que um credor está disposto a estender a um comprador é menor do que o que o comprador precisa para comprar a casa desejada. Nesse caso, o credor pode solicitar uma segunda escritura de fideicomisso, seja de outro credor comercial ou do próprio vendedor. O segundo contrato de fideicomisso preencherá a lacuna entre o preço de compra e a quantidade de dinheiro emprestado no primeiro contrato de fideicomisso.
Os mutuários também podem solicitar uma segunda ação de confiança posteriormente. Para a maioria das pessoas, uma casa é o maior patrimônio que possuem. Tomar um empréstimo contra esse patrimônio é uma forma de liberar dinheiro que pode ser usado para reparos ou melhorias. Às vezes, o dinheiro de uma escritura de propriedade também pode ser usado para despesas totalmente alheias ao lar, como o pagamento de outras dívidas ou a compra de um carro.
Os segundos atos de confiança são geralmente concedidos com cordas muito mais rígidas do que os primeiros atos de confiança. Isso ocorre devido ao risco elevado para o credor de que o dinheiro nunca seja devolvido. Os fundos sempre devem ser reembolsados na ordem de sua concessão. Se um mutuário vai à falência, por exemplo, seus ativos serão liquidados e o primeiro trust deve ser totalmente liquidado antes que um segundo trust receba qualquer pagamento.
O risco de execução hipotecária também é algo que considerará uma segunda escritura do credor fiduciário. Se o tomador do empréstimo for inadimplente no primeiro truste, o primeiro proprietário poderá executar a hipoteca sobre a propriedade. Se isso acontecer, todas as garantias júnior, incluindo qualquer segundo contrato de fideicomisso, geralmente são erradicadas. Uma segunda escritura do proprietário do fideicomisso pode processar o mutuário pelo cumprimento dos termos do fideicomisso, mas se o mutuário não puder pagar, uma ação judicial geralmente não adianta muito. Mesmo uma decisão judicial contra um devedor é virtualmente inaplicável se o devedor estiver insolvente.