Juros cumulativos são a soma dos pagamentos de juros feitos em um empréstimo ao longo de sua vida ou durante um determinado período de tempo. É calculado dividindo o valor futuro (FV) do empréstimo pelo seu valor presente (VP) e, em seguida, subtraindo um. Normalmente é usado para comparar o custo de dois empréstimos para determinar qual é mais econômico. Como os juros ganhos e pagos sobre certos instrumentos financeiros que rendem juros, como títulos e hipotecas, são tributáveis ou isentos de impostos nos Estados Unidos, os juros cumulativos também são úteis quando chega a hora de preencher os formulários de impostos dos Estados Unidos. Em contraste com a taxa percentual anual efetiva (APR), rendimento percentual anual e métodos de análise de fluxo de caixa descontado, os juros cumulativos não levam em consideração o valor do dinheiro no tempo ou os custos iniciais do empréstimo, tornando-se uma métrica mais pobre do verdadeiro custo econômico.
No caso de uma hipoteca de taxa fixa convencional, os pagamentos de juros representam uma porcentagem maior do total dos pagamentos mensais no início da vida do empréstimo e diminuem como uma porcentagem do pagamento total à medida que a hipoteca envelhece. Os juros cumulativos aumentam a uma taxa decrescente até um máximo e, em seguida, diminuem como uma porcentagem do pagamento total da hipoteca ao longo da vida do empréstimo; isso ocorre porque os pagamentos do principal constituem uma porcentagem cada vez maior do pagamento total. Ao calcular os juros cumulativos, presume-se que os juros são compostos periodicamente, com cada data de pagamento marcando o final de um e o início de um novo período de capitalização. Em geral, a convenção de mercado é usar a composição anual para empréstimos ao consumidor e hipotecas.
Além disso, o cálculo de juros cumulativos sobre hipotecas e empréstimos de taxa ajustável, que cobram uma taxa de juros variável, exige algumas suposições. A taxa de juros desses empréstimos é reajustada periodicamente, como deve ser claramente declarado nos termos do empréstimo. Conseqüentemente, as suposições de quais serão essas taxas de juros futuras terão de ser feitas para calcular os juros cumulativos, ou qualquer métrica de rendimento, taxa ou custo para esse assunto. No cálculo das APRs, presume-se que a taxa de juros inicial prevalecerá durante a vida do empréstimo, por exemplo. As taxas futuras reais podem diferir, e freqüentemente diferem, das taxas futuras presumidas; eles resultam em diferenças significativas entre o que o mutuário ou credor calculou inicialmente como sendo os juros cumulativos e o que de fato eles acabam sendo.