Uma escritura de garantia especial pode facilitar a transferência de propriedade em certos tipos de transações se o atual proprietário não estiver disposto a atestar a cadeia de títulos sob os proprietários anteriores, mas também fornece menos proteção geral para o comprador contra defeitos de título do que uma escritura de garantia geral . Embora esse tipo de escritura não seja apropriado para uma transação imobiliária residencial comum, ele preenche uma necessidade ao lidar com imóveis residenciais e comerciais em dificuldades. Contanto que o comprador esteja ciente dos prós e contras de usar um contrato de garantia especial, ele pode tirar proveito de seus recursos de facilitação ao obter um seguro extra para se proteger contra a garantia de título limitada.
Quando um proprietário vende um imóvel, a escritura que ele assina oferece garantias quanto à qualidade e extensão de sua propriedade. Os bens imóveis podem ter dívidas vinculadas a eles, como hipotecas e penhoras, que passam a fazer parte do título do imóvel até que a dívida seja liquidada. Essas dívidas seguem a propriedade, não o proprietário, se a propriedade for vendida. As dívidas ocasionalmente não são devidamente registradas conforme exigido por lei, então o comprador exige que o vendedor garanta que o registro público contém todos os gravames existentes.
Os dois tipos de contratos de garantia são um contrato de garantia geral e um contrato de garantia especial. Os vendedores que prestam títulos de garantia geral para a venda de bens garantem que não existem defeitos de titularidade além dos que foram divulgados. Uma escritura de garantia especial oferece apenas uma garantia limitada em relação ao título. Com esse tipo de escritura, o proprietário garante apenas que não onerou o imóvel. Ele não faz nenhuma reclamação sobre qualquer coisa que possa ter acontecido antes do momento em que ele se tornou o proprietário.
Os títulos de garantia especial geralmente não são suficientes para uma transação imobiliária residencial comum. As empresas titulares de títulos tendem a não querer emitir seguro sem a proteção adicional fornecida por um contrato de garantia geral. Existem certos casos em que o uso de um título de garantia especial é uma vantagem e realmente facilita a venda, como vendas de execução hipotecária. Os bancos ou empresas financeiras que reaverem a propriedade só garantirão o título a partir do momento em que a propriedade for adquirida.
Uma escritura de garantia especial pode ser uma vantagem em uma ação de execução hipotecária. Se o banco tivesse que garantir a cadeia de títulos, isso complicaria e aumentaria o tempo necessário para concluir uma venda de execução hipotecária. O comprador sabe que a propriedade tinha título limpo e uma apólice de seguro de título em vigor antes da ação de execução hipotecária. Ele só precisa garantir que o proprietário inadimplente não sobrecarregue ainda mais a propriedade pesquisando o registro público para ter quase as mesmas garantias, fazendo algum trabalho braçal, como teria feito por meio de um título de garantia geral.