I tre diversi tipi di approcci, o metodi, per condurre una valutazione sono gli approcci del costo, del confronto di mercato e del reddito. Questi approcci sono modelli economici che rappresentano modi diversi di stimare il valore della proprietà. I periti utilizzano la loro esperienza per determinare l’approccio più pertinente per il tipo di proprietà in questione. La valutazione della proprietà è più una tecnica che un esercizio fattuale e l’approccio di valutazione fornisce il contesto attraverso il quale il perito esprime la sua opinione di esperti.
Il valore dell’immobile può essere determinato definitivamente solo al momento della vendita dell’immobile. Fino a quando non viene effettuato un acquisto effettivo per stabilire il prezzo che un acquirente effettivo paga sul mercato aperto, qualsiasi discussione sul valore della proprietà è speculativa. Una valutazione tenta di utilizzare modelli di valutazione per stimare quanto vale o venderebbe la proprietà in determinate circostanze. Il valore della proprietà non è sempre uguale al prezzo che un acquirente pagherebbe in condizioni di mercato attuali o future, quindi qualsiasi valutazione è un giudizio di esperti reso sotto determinati vincoli.
Uno dei vincoli chiave è l’approccio di valutazione. Il valutatore deve decidere quale costrutto economico può fornire la migliore stima del valore. Le decisioni di utilizzare un approccio di valutazione piuttosto che un altro spesso dipendono dal tipo di proprietà in questione e dal contesto in cui viene condotta la valutazione. Molto raramente è solo un approccio di valutazione l’unico modo per valutare la proprietà.
L’approccio del costo stabilisce il valore determinando l’effettivo costo di sostituzione della proprietà. Tiene conto dei costi per acquistare il terreno e replicare i miglioramenti utilizzando manodopera e materiali attualmente disponibili. Questo approccio di valutazione è più spesso utilizzato su proprietà uniche e dalle compagnie di assicurazione quando si struttura un pagamento dei proventi della polizza. In questo caso, la questione della valutazione non è a cosa venderebbe la proprietà sul mercato aperto, ma a cosa avrebbe bisogno il proprietario per ricostruire la struttura esatta.
Il confronto di mercato, o l’approccio di vendita comparabile, viene utilizzato per valutare le abitazioni unifamiliari. Stabilisce il valore confrontando la proprietà con proprietà simili che sono state vendute di recente nel mercato locale. Ogni pezzo di proprietà è funzionalmente e situazionalmente unico e nessun confronto tra proprietà simili può determinare completamente un probabile prezzo di vendita. I periti usano il loro miglior giudizio per scegliere proprietà comparabili e per stimare il valore di mercato in base alle vendite effettive.
L’approccio del reddito stabilisce il valore della proprietà sulla base di un’estrapolazione del valore del flusso di reddito attuale e futuro della proprietà. Questo approccio di valutazione è più spesso utilizzato per valutare proprietà commerciali, come i condomini multi-unità. I periti prendono il registro degli affitti, ad esempio, e usano il suo valore attuale, il probabile tasso di sfitto e il probabile tasso di aumento nel tempo per ottenere un parere di esperti sul valore della proprietà.
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