Os direitos de serviço de hipoteca são os direitos que uma empresa, como um credor hipotecário, banco ou cooperativa de crédito, detém para lidar com os aspectos operacionais de um empréstimo hipotecário. Embora os detalhes possam variar entre as diferentes empresas que possuem direitos de manutenção de hipotecas, a manutenção de hipotecas geralmente inclui o recebimento e processamento de pagamentos, manutenção e realização de pagamentos de contas de garantia estabelecidas para o imposto sobre a propriedade do mutuário, seguro do proprietário da casa e seguro hipotecário privado. Os direitos de serviços de hipotecas são uma grande fonte de receita para empresas de serviços de hipotecas, mas muitos mutuários não sabem ou entendem totalmente o que está envolvido nos bastidores de um empréstimo hipotecário.
Quando um empréstimo hipotecário é originado por um credor, muitas vezes é imediatamente empacotado com outras hipotecas e vendido como uma mercadoria aos investidores. Quando isso ocorre, o credor que originou o empréstimo deixa de ser o titular ou titular da nota hipotecária. Muitos investidores não querem ou não têm infraestrutura para realizar operações como a cobrança de pagamentos de tomadores; portanto, os investidores freqüentemente vendem os direitos de serviço de hipotecas para outras empresas. As empresas que realizam o serviço de hipotecas então cobram uma pequena porcentagem do total dos pagamentos mensais recebidos, entre todas as hipotecas que presta serviços, dos próprios proprietários das hipotecas.
Todo o processo de manutenção da hipoteca pode ficar ainda mais complicado, pois mesmo quando os próprios empréstimos não são vendidos a um investidor, o titular da hipoteca pode optar por vender os direitos de manutenção da hipoteca para outra empresa. Em outra variação do processo, o titular da nota hipotecária pode optar por vender a própria nota hipotecária para uma empresa e os direitos de serviço da hipoteca para outra. Em muitos casos, o originador da hipoteca vende a hipoteca para um investidor, mas retém ou adquire o direito de serviço da hipoteca, mesmo após a própria hipoteca ser vendida. É por isso que muitos mutuários muitas vezes não sabem que o credor para o qual estão enviando seus pagamentos de hipoteca todos os meses não é o verdadeiro detentor da nota de hipoteca.
Para o mutuário, as mudanças em quem tem os direitos de serviço da hipoteca não alteram os termos originais do empréstimo. Todos os futuros proprietários da hipoteca estão vinculados aos termos da hipoteca original, como taxa de juros, multas por atraso, ajustes na taxa de juros, especialmente com hipotecas de taxa ajustável (ARMs) e condições de inadimplência. Na verdade, para muitos mutuários, a única mudança importante pode ser a quem o pagamento é remetido a cada mês.
Em muitas áreas, existem diretrizes muito específicas que as empresas de serviços de hipotecas devem seguir quando o serviço de empréstimos é transferido de uma empresa para outra. Essas diretrizes existem principalmente para informar adequadamente o mutuário sobre a mudança iminente e para protegê-lo contra pagamentos indevidos ou enviados para a empresa de manutenção de empréstimos errada. A transferência dos direitos de serviço da hipoteca de uma empresa para outra pode muitas vezes ser confusa para o mutuário. Se o mutuário tiver alguma dúvida sobre esse processo, ele deve entrar em contato com sua empresa de serviços de empréstimo atual para obter mais informações.