La leva del debito è un processo di creazione di un equilibrio tra il debito creato e il rendimento ottenuto dagli investimenti acquisiti attraverso la creazione di tale debito. L’idea generale alla base della leva finanziaria è quella di evitare di impegnare troppe risorse nell’acquisizione, massimizzando comunque il rendimento che deriva in ultima analisi dall’opportunità di investimento. Questa strategia generale viene spesso utilizzata quando si tratta di acquisire immobili mediante l’utilizzo di prestiti bancari come mezzo per finanziare l’acquisto.
Il modo migliore per comprendere la leva del debito è considerare un esempio che coinvolga l’acquisto di un immobile in affitto. Invece di utilizzare tutte le risorse disponibili per acquistare la proprietà, il mutuatario utilizza una parte dei suoi fondi per effettuare l’acconto sull’immobile. Il resto del prezzo di acquisto è finanziato tramite un mutuo emesso da una banca o altro istituto finanziario.
Assumendo che i pagamenti del mutuo siano coperti dai canoni mensili di locazione riscossi dalla locazione dell’immobile agli inquilini, il mutuatario ha creato un equilibrio tra il reddito guadagnato dall’immobile e il graduale ritiro del debito contratto nell’ambito dell’acquisizione dell’immobile. Lungo la strada, il mutuatario costruisce capitale nella proprietà utilizzando un approccio di leva del debito. Allo stesso tempo, crea una posizione in cui vengono realizzati ulteriori profitti se la proprietà viene infine venduta a un prezzo superiore al prezzo di acquisto iniziale. Quando vengono presi in considerazione i vantaggi fiscali, l’approccio della leva finanziaria aumenta significativamente il rendimento dell’investimento, utilizzando relativamente poche risorse del mutuatario.
La stessa strategia generale di leva del debito può essere utilizzata con altri tipi di attività, inclusa l’acquisizione di azioni. Finché i rendimenti sono sufficienti a coprire il debito contratto nell’ambito del processo di acquisizione, l’investitore ha una posizione equilibrata. Quando le azioni vengono infine vendute con un profitto, l’investitore non solo emerge con il debito rimborsato per intero, ma ha un profitto da mostrare per lo sforzo che non sarebbe possibile senza l’uso di un approccio di leva del debito.
Sebbene l’utilizzo della leva del debito come strumento di investimento sia spesso una buona idea, è importante ricordare che la volatilità del mercato può interrompere il processo. Qualora la stock option acquisita non dovesse funzionare come previsto, potrebbe non generare un rendimento sufficiente a coprire il rimborso del prestito utilizzato per il pagamento delle azioni. Ciò alla fine porterà a una perdita piuttosto che a un profitto per l’investitore, poiché altre attività devono essere utilizzate per ritirare il debito.
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