Una valutazione del sito ambientale di fase 2 (ESA) è un processo incaricato dal governo degli Stati Uniti di testare terreni commerciali e miglioramenti per determinare il livello di contaminazione ambientale. Viene condotto dopo che una ESA di fase 1 ha stabilito che esiste probabilmente una contaminazione. Il processo di valutazione aiuta a stabilire la responsabilità per gli acquirenti che desiderano acquistare la proprietà e determinare i costi di pulizia.
La contaminazione ambientale delle proprietà reali si verifica quando sostanze chimiche pericolose o petrolio penetrano nel terreno o materiali pericolosi vengono utilizzati nella costruzione di miglioramenti. Questo può accadere quando una proprietà è troppo vicina a un impianto di produzione che scarica sostanze chimiche nel fiume locale, per esempio. I materiali da costruzione spesso contengono contaminanti a seguito del cambiamento degli standard industriali che un tempo hanno approvato l’uso di determinate sostanze solo per scoprire che sono pericolose per l’uomo nel tempo, come l’amianto e la vernice al piombo.
Il governo degli Stati Uniti ha stabilito rigorosi standard di responsabilità per gli acquirenti di immobili commerciali, rendendo qualsiasi acquirente responsabile della bonifica delle proprietà contaminate al termine dell’acquisto. Questa responsabilità si applica indipendentemente da quando si è verificata la contaminazione, da chi era responsabile del problema o se l’acquirente era a conoscenza del problema prima di completare la vendita. L’unica eccezione è se l’acquirente può provare di aver condotto un’indagine diligente sulla proprietà per determinare la contaminazione. Se la sua dovuta diligenza non ha sollevato bandiere rosse, è considerato un “acquirente innocente” e non è responsabile della pulizia.
Gli acquirenti soddisfano i requisiti di due diligence ordinando un SEC sulla proprietà. Un ESA ha tre fasi. La prima fase è investigativa. Cerca la storia della proprietà e l’area circostante alla ricerca di segni di impatto ambientale, come la vicinanza di impianti di produzione, incidenti storici storici e gli usi comuni dei materiali da costruzione per l’età della proprietà. Se l’inchiesta rivela qualche problema, viene ordinata una valutazione del sito ambientale di fase 2.
Una valutazione del sito ambientale di fase 2 è la fase di test. Lo sperimentatore preleva campioni di suolo, acque sotterranee e acque superficiali e li verifica per petrolio, metalli pesanti, pesticidi e solventi. Prende anche campioni dei materiali da costruzione utilizzati per i miglioramenti e verifica la qualità dell’aria interna. Il processo cerca vernice al piombo, radon, mercurio, amianto, muffa e muffa.
L’American Society for Testing and Materials (ASTM) stabilisce gli standard per una valutazione del sito ambientale di fase 2. Un consulente viene assunto per condurre l’indagine e fornisce all’acquirente una relazione scritta. In genere, il rapporto stabilisce il tipo di contaminazione coinvolta e il livello di esposizione, oltre a fornire un parere professionale sulle azioni correttive da adottare per ripulire la proprietà. Questa è una parte indispensabile del processo per un acquirente e gli consente di determinare i costi associati alla bonifica del governo se decide di procedere con la vendita.