La terra di Greyfield è un terreno immobiliare o sottoutilizzato, che in genere produce entrate molto inferiori rispetto a quelle che sarebbe se gestite correttamente. Contrariamente al brownfield, terreno che può essere parzialmente contaminato, il greyfield di solito non richiede bonifiche ambientali prima di poter essere riqualificato. Alcune aree urbane promuovono attivamente il miglioramento della terra grigia, per una serie di ragioni che vanno dal desiderio di aumentare il livello di densità al miglioramento delle comunità.
La proprietà Greyfield può assumere varie forme. Spesso include edifici che sono obsoleti o mal mantenuti e, in molti casi, è il sito di un centro commerciale o parco di uffici che una volta era fiorente. Il sito potrebbe guadagnare meno perché non soddisfa più le esigenze degli inquilini e della comunità o perché i dati demografici della comunità si sono spostati, lasciando indietro il campo grigio. Ad esempio, molti greyfields si trovano in aree urbane una volta fiorenti che sono state colpite dal volo verso la periferia.
In molti casi, la terra grigia è circondata da parcheggi di asfalto, il che spiega il nome. Mentre un tempo gli immobili avrebbero potuto essere ben utilizzati, nel corso del tempo è stato possibile deprezzare il terreno; gli edifici potrebbero essere scarsamente mantenuti, i tassi di turnover degli inquilini potrebbero aumentare e l’infrastruttura del sito potrebbe essere lasciata decadere.
Gli sviluppatori vedono spesso la terra grigia come un’opportunità. Nelle mani giuste, tale terra potrebbe potenzialmente diventare molto redditizia se presa in consegna. Alcuni sviluppatori possono rastrellare tutti gli edifici e ricominciare da capo, costruendo un sito adatto alle esigenze della comunità, mentre altri possono optare per estesi sforzi di ristrutturazione. Tipicamente un noto inquilino di ancoraggio sarà attratto dal sito per incoraggiare un reddito costante. Lo sviluppo di terreni greyfield è di solito più economico rispetto allo sviluppo di un lotto nuovo, perché le linee fognarie, l’elettricità e altre infrastrutture di base sono già in atto, anche se potrebbe essere necessario un lavoro per adeguarlo agli standard attuali.
Ci sono una serie di vantaggi nello sviluppo di terreni greyfield. Nelle comunità svantaggiate in cui le risorse della comunità si sono ridotte man mano che le persone più ricche escono dall’area, un centro commerciale o un hub della comunità su un campo grigio possono rivitalizzare la comunità. Per le città preoccupate per la densità e il desiderio di massimizzare l’uso della terra entro i limiti della città, la riqualificazione della terra grigia è spesso vista come una cosa positiva; piuttosto che estendersi, la città sta sfruttando la terra esistente. La riqualificazione si traduce anche in entrate fiscali elevate per la terra dalla città, che può essere attraente per le città a corto di liquidità.